「今後は都心物件しか儲からない」投資家が陥る人口減少のワナ

人口減少が進むなか、都心に人口が集中する現状を見て、今後の不動産投資は都心の物件でしか成功しないと思い込む投資家が少なくありません。しかし、不動産投資における「都心」と「地方」には実は明確な優劣が存在するわけではなく、また、盲目的な都心信仰は投資の失敗を招きかねません。※本記事は『最強「レアボロ」不動産投資』(幻冬舎MC)から抜粋・再編集したものです。

新築一棟は無理でも中古一棟なら購入可能

新築物件のデメリットについては以前紹介した記事『不動産投資「都心の新築タワマン購入」が失敗して当然なワケ』で述べてきたとおりですが、それでも新築物件に投資したいと考える人がいるかもしれません。もちろん、投資判断は個々人の責任において行われるものなので、それを完全に否定するわけではありません。

 

ただし、いくら投資適格性のある新築物件が見つかったとしても、その物件を購入できなければ意味がありません。新築区分を購入するならまだしも、マンションやアパートを一棟購入するとなれば、それなりの融資を受ける必要があります。

 

当然、頭金の用意も必要になります。金融機関によってはフルローンで物件価格トータルの融資を行ったり、あるいは諸費用等も含めたオーバーローンを提供したりしているところもあります。ただそれらはリスキーな部分が少なくありません。

 

そもそもローンを組むこと自体、借金をすることと同義です。金利の支払いがあることを考えれば、ローンを組む範囲は採算が取れる限度に留めておき、できるだけ効率的な運用を心掛けたいと思うのが通常です。

 

しかし、フルローンやオーバーローンでは、とにかく物件を購入するために必要な融資を提供するという視点が先立っており、リスクについての懸念が後回しにされている印象があります。そしてそれは、投資の成否にも影響を及ぼすのです。

 

単純に考えてみると、ローンを組む金額が多くなるということは、それだけ支払う金利も多くなるということです。また、月々の返済額を抑えておくとしたら、返済期間も長くなることになります。その点で収支が悪化するのは当然です。

 

もちろん、不動産投資家としては必ずしもフルローンやオーバーローンそのものを否定する必要はありません。重要なのはそれぞれのリスクを加味したうえで、状況に応じて適切に活用していく姿勢を持つことです。

 

近年の傾向として、政府と日本銀行による「マイナス金利政策」の効果もあり、ローン金利は低水準で推移しています。その分、不動産投資家にとっても資金調達はしやすくなっています。ただそれは“資金調達のハードル”という意味でのことです。

 

すでに述べましたが、社会全体としては、不動産投資に厳しい目が向けられています。当然、金融機関もその点は把握しており、不動産投資をする投資家の精査は厳しくなっていると考えるべきです。

 

一方で、大手企業に勤めているなど属性がよい人の場合は、現行の低金利で融資を受けられる可能性があります。低金利で借りられるのなら、新築一棟マンションは無理でも、中古アパートであれば取り組む余地がありそうです。

 

ちなみに、金融機関が融資付けを行う際に見ているポイントには次のようなものがあります。

 

●投資家の属性

●自己資金

●担保

●物件の収益性

 

投資家の属性には、勤めている会社や勤続年数、家族構成、借金の有無などが含まれます。それらに加えて、自己資金の有無とその額、担保の有無とその内容、物件の収益性によって融資の可否と額が算出されています。

 

評価の内容は金融機関によって異なりますが、チェックしているのは「問題なく返済できるかどうか」という点に尽きます。金融機関が恐れているのは、一にも二にも融資の焦げ付きです。その点を含め、金融機関の特性を知っておくことも大切です。

株式会社ゼストエステート 代表取締役

1990年生まれ、大阪府寝屋川市出身。中学卒業後、現場作業員を経て某大手中古車販売会社に勤務。入社後2カ月で任意保険獲得額全国1位の営業成績を上げる。圧倒的な好成績を収め続け、不動産業界へ転職。某不動産会社勤務にて知識とノウハウを身に付け、24歳で独立を決意。

2016年に株式会社ゼストエステートを設立。中古の投資物件を専門に扱い始める。4期連続増収増益の今期、満を持して淀屋橋に自社ビルを移転。優良物件を紹介することで顧客からは絶大な信頼を得ており、問い合わせが絶えない。事業だけでなく自身も不動産投資を繰り返し、理想のライフスタイルを手に入れている。

著者紹介

連載レアな中古物件で収益を狙う「レアボロ」不動産投資

1日1杯100円のうどんしか食べられなかった僕が成功した 最強「レアボロ」不動産投資

1日1杯100円のうどんしか食べられなかった僕が成功した 最強「レアボロ」不動産投資

著者・正木 透次郎
監修・管 丈史

幻冬舎メディアコンサルティング

投資をしなければ、どんどん資産が減っていく時代。 世に溢れるメディアの情報や口八丁手八丁の営業マンに騙されず資産を確実に築いていくにはどうすればよいのか? 本書では「カネナシ」「コネナシ」「学歴ナシ」超極貧…

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