新築一棟は無理でも中古一棟なら購入可能

新築物件のデメリットについては以前紹介した記事『不動産投資「都心の新築タワマン購入」が失敗して当然なワケ』で述べてきたとおりですが、それでも新築物件に投資したいと考える人がいるかもしれません。もちろん、投資判断は個々人の責任において行われるものなので、それを完全に否定するわけではありません。

ただし、いくら投資適格性のある新築物件が見つかったとしても、その物件を購入できなければ意味がありません。新築区分を購入するならまだしも、マンションやアパートを一棟購入するとなれば、それなりの融資を受ける必要があります。

当然、頭金の用意も必要になります。金融機関によってはフルローンで物件価格トータルの融資を行ったり、あるいは諸費用等も含めたオーバーローンを提供したりしているところもあります。ただそれらはリスキーな部分が少なくありません。

そもそもローンを組むこと自体、借金をすることと同義です。金利の支払いがあることを考えれば、ローンを組む範囲は採算が取れる限度に留めておき、できるだけ効率的な運用を心掛けたいと思うのが通常です。

しかし、フルローンやオーバーローンでは、とにかく物件を購入するために必要な融資を提供するという視点が先立っており、リスクについての懸念が後回しにされている印象があります。そしてそれは、投資の成否にも影響を及ぼすのです。

単純に考えてみると、ローンを組む金額が多くなるということは、それだけ支払う金利も多くなるということです。また、月々の返済額を抑えておくとしたら、返済期間も長くなることになります。その点で収支が悪化するのは当然です。

もちろん、不動産投資家としては必ずしもフルローンやオーバーローンそのものを否定する必要はありません。重要なのはそれぞれのリスクを加味したうえで、状況に応じて適切に活用していく姿勢を持つことです。

近年の傾向として、政府と日本銀行による「マイナス金利政策」の効果もあり、ローン金利は低水準で推移しています。その分、不動産投資家にとっても資金調達はしやすくなっています。ただそれは“資金調達のハードル”という意味でのことです。

すでに述べましたが、社会全体としては、不動産投資に厳しい目が向けられています。当然、金融機関もその点は把握しており、不動産投資をする投資家の精査は厳しくなっていると考えるべきです。

一方で、大手企業に勤めているなど属性がよい人の場合は、現行の低金利で融資を受けられる可能性があります。低金利で借りられるのなら、新築一棟マンションは無理でも、中古アパートであれば取り組む余地がありそうです。

ちなみに、金融機関が融資付けを行う際に見ているポイントには次のようなものがあります。

●投資家の属性

●自己資金

●担保

●物件の収益性

投資家の属性には、勤めている会社や勤続年数、家族構成、借金の有無などが含まれます。それらに加えて、自己資金の有無とその額、担保の有無とその内容、物件の収益性によって融資の可否と額が算出されています。

評価の内容は金融機関によって異なりますが、チェックしているのは「問題なく返済できるかどうか」という点に尽きます。金融機関が恐れているのは、一にも二にも融資の焦げ付きです。その点を含め、金融機関の特性を知っておくことも大切です。