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資産性が高い「都心」、収益を得やすい「地方」
価格面とともに不動産投資において重要なのが「立地」です。以前紹介した記事『不動産投資「都心の新築タワマン購入」が失敗して当然なワケ』において、不動産投資の種類を地域で分け、大きく「都心」と「地方」があると述べました。ここではそれぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。
前提として、地域性の違いに関しては、新築投資と中古投資のような明確な“優劣”はありません。もちろん、投資スタンスという意味での相違点はあるのですが、それぞれに特徴があり、投資適格性は物件ごとに異なるのが事実でしょう。そのうえで、都心と地方の物件がどのように違うのか、それぞれのポイントを確認しておきましょう。
まずは都心についてです。都心は人口が密集していることもあり、不動産需要が豊富にあります。その分、不動産の価値も高くなり、ひいては不動産価格も高くなるのが通例です。土地の価格そのものが高いので、当然といえば当然です。
資産価値および物件価格が高いということは、いいかえると「資産性」があることになります。価格が低下しにくく、物件の価値が下がりにくいということから、資産としての不動産という意味合いが強いのはやはり都心でしょう。
また、人口が密集しているという観点で考えると、入居者を獲得できる確率も高くなる傾向があります。空室率についても、人口の影響を受けて低くなることが予想されるものの、競合物件も多くなるため、安易に判断するのは危険でしょう。
一方で、地方についてはどうでしょうか。都市部を除けば人口減少が進んでいるのが実態です。現状、関東圏を除いて人口（人口流入数）が増えているのは沖縄しかなく、そのほかの都道府県では軒並み人が減っています。
そう考えると、地方の特性として挙げられるのは、入居者の獲得がむずかしいということです。もちろん、その分だけ物件価格は安くなるのですが、入居率・空室率をよくウォッチしておくべきなのは間違いありません。
他方、地方で不動産投資を行うメリットとしては、物件価格が低水準にあるため、キャッシュフローが出やすいということです。入居者さえ安定的に獲得できれば、一定の空室があったとしてもキャッシュフローがプラスになる物件もあります。
その点、地方の物件に投資する場合は、賃貸需要が堅実であることが条件となります。エリアだけでなく、物件そのものの立地と周辺環境を見極めたうえで、空室リスクをカバーできる条件で物件を購入することが求められます。
条件のなかにはローンに関するものも含まれます。地方の物件は土地の評価が低くなりがちなので、金融機関の評価も同様に低くなります。そのため融資は返済期間が短く金利が高くなる傾向があるのです。
そのような条件も加味したうえで、採算が取れそうなら地方の物件も候補に入ります。都心の物件のような資産性や入居率の高さは期待できませんが、低価格の物件でキャッシュフローを得つつ、中長期にわたって運用していくことも可能でしょう。
このように、不動産投資における都心と地方には、それぞれ違いがあります。どちらも一長一短がありますが、最終的には物件ごとの個別性も精査しつつ、より最適な投資物件を選定するようにしてください。
