「おかしいな…大赤字」高利回りの収益物件にダマされた投資家

儲かる物件、儲からない物件の判別に役立つ「相場」

中古物件のなかにも、狙い目の物件とそうでないものがあります。ここでは、それぞれの違いと見極め方について考えていきましょう。投資するべき中古物件にはいくつかの特徴があります。そのポイントを、あらかじめ押さえておくことが大事です。

不動産投資の基本に立ち返ってみると、儲かる中古物件というのは物件価格が安く、家賃収入が多い物件ということになります。反対に儲からない中古物件というのは物件価格が高く、家賃収入が少ない物件になります。

ただし、物件価格は相場に強く影響されます。相場からかけ離れている物件は、何らかの問題があると考えたほうがいいでしょう。物件価格の基本は相場から導かれるというのが一つの視点となります。

一方で、家賃収入についてはどうでしょうか。詳しくは後述しますが、家賃収入も相場と関連しています。つまり、物件価格も家賃収入も相場という一定の指標から求められるという点を押さえておきましょう。

不動産広告の「利回り10%」を鵜呑みにすると危険

さて、そのうえで儲かる物件を見極めるためには、あらかじめシミュレーションしておくことが大切です。つまりどのくらいの物件価格とどのくらいの家賃収入で、どのように利回りを実現できるのかを概算しておくのです。

不動産投資の利回りには、「表面利回り（グロス）」と「実質利回り（ネット）」の二種類があります。これらのうち、正確なシミュレーションに必要なのは実質利回りです。

よく不動産投資関連の広告などで「利回り10％」と表示されていることがありますが、その多くは表面利回りです。つまり管理費用をはじめとする諸経費と、固定資産税などの税金が考慮されておらず、あくまでも参考にしかなりません。

「利回り10%」などの宣伝を鵜呑みにしてはいけない

たとえば、年間の家賃収入が1000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは10％になります。優良な中古物件でもない限り、10％の利回りで運用できる投資物件はそうありません。しかし、表面利回りでならあり得ます。

この物件に、年間の管理費用が150万円、税金が同じく150万円かかるとしたら、年間の家賃収入は700万円となり、利回り（実質利回り）は7％まで下がります。費用等を加味しただけで、実に3％も下がってしまうのです。

さらに、購入時に必要となる不動産取得税や登記費用なども加味すると、実際の購入価格は大きくなり、利回りはさらに下がります。たとえば、購入時にかかる税金等が1000万円だった場合、物件価格は1億1000万円になります。

その結果、物件価格と年間家賃収入（700万円）を計算すると、利回りは約6.4％となるわけです。表面利回りで計算していた10％より、かなり見劣りするのがわかります。しかし、こちらのほうが正しく投資成績を表しているのです。実際の事例で見てみましょう。