「おかしいな…大赤字」高利回りの収益物件にダマされた投資家

投資効果の高い収益不動産を探すには、儲かる物件の特徴を抑えるだけでなく、シミュレーションすることが大切です。収益不動産の広告や宣伝を鵜呑みにせず、自分自身で「実質利回り」を計算し、安定的な投資を行える物件か否かを考えなくては、思わぬ損失を被りかねません。※本記事は『最強「レアボロ」不動産投資』(幻冬舎MC)から抜粋・再編集したものです。

儲かる物件、儲からない物件の判別に役立つ「相場」

中古物件のなかにも、狙い目の物件とそうでないものがあります。ここでは、それぞれの違いと見極め方について考えていきましょう。投資するべき中古物件にはいくつかの特徴があります。そのポイントを、あらかじめ押さえておくことが大事です。

 

不動産投資の基本に立ち返ってみると、儲かる中古物件というのは物件価格が安く、家賃収入が多い物件ということになります。反対に儲からない中古物件というのは物件価格が高く、家賃収入が少ない物件になります。

 

ただし、物件価格は相場に強く影響されます。相場からかけ離れている物件は、何らかの問題があると考えたほうがいいでしょう。物件価格の基本は相場から導かれるというのが一つの視点となります。

 

一方で、家賃収入についてはどうでしょうか。詳しくは後述しますが、家賃収入も相場と関連しています。つまり、物件価格も家賃収入も相場という一定の指標から求められるという点を押さえておきましょう。

不動産広告の「利回り10%」を鵜呑みにすると危険

さて、そのうえで儲かる物件を見極めるためには、あらかじめシミュレーションしておくことが大切です。つまりどのくらいの物件価格とどのくらいの家賃収入で、どのように利回りを実現できるのかを概算しておくのです。

 

不動産投資の利回りには、「表面利回り(グロス)」と「実質利回り(ネット)」の二種類があります。これらのうち、正確なシミュレーションに必要なのは実質利回りです。

 

よく不動産投資関連の広告などで「利回り10%」と表示されていることがありますが、その多くは表面利回りです。つまり管理費用をはじめとする諸経費と、固定資産税などの税金が考慮されておらず、あくまでも参考にしかなりません。

 

「利回り10%」などの宣伝を鵜呑みにしてはいけない
「利回り10%」などの宣伝を鵜呑みにしてはいけない

 

たとえば、年間の家賃収入が1000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは10%になります。優良な中古物件でもない限り、10%の利回りで運用できる投資物件はそうありません。しかし、表面利回りでならあり得ます。

 

この物件に、年間の管理費用が150万円、税金が同じく150万円かかるとしたら、年間の家賃収入は700万円となり、利回り(実質利回り)は7%まで下がります。費用等を加味しただけで、実に3%も下がってしまうのです。

 

さらに、購入時に必要となる不動産取得税や登記費用なども加味すると、実際の購入価格は大きくなり、利回りはさらに下がります。たとえば、購入時にかかる税金等が1000万円だった場合、物件価格は1億1000万円になります。

 

その結果、物件価格と年間家賃収入(700万円)を計算すると、利回りは約6.4%となるわけです。表面利回りで計算していた10%より、かなり見劣りするのがわかります。しかし、こちらのほうが正しく投資成績を表しているのです。実際の事例で見てみましょう。

株式会社ゼストエステート 代表取締役

1990年生まれ、大阪府寝屋川市出身。中学卒業後、現場作業員を経て某大手中古車販売会社に勤務。入社後2カ月で任意保険獲得額全国1位の営業成績を上げる。圧倒的な好成績を収め続け、不動産業界へ転職。某不動産会社勤務にて知識とノウハウを身に付け、24歳で独立を決意。

2016年に株式会社ゼストエステートを設立。中古の投資物件を専門に扱い始める。4期連続増収増益の今期、満を持して淀屋橋に自社ビルを移転。優良物件を紹介することで顧客からは絶大な信頼を得ており、問い合わせが絶えない。事業だけでなく自身も不動産投資を繰り返し、理想のライフスタイルを手に入れている。

著者紹介

連載レアな中古物件で収益を狙う「レアボロ」不動産投資

1日1杯100円のうどんしか食べられなかった僕が成功した 最強「レアボロ」不動産投資

1日1杯100円のうどんしか食べられなかった僕が成功した 最強「レアボロ」不動産投資

著者・正木 透次郎
監修・管 丈史

幻冬舎メディアコンサルティング

投資をしなければ、どんどん資産が減っていく時代。 世に溢れるメディアの情報や口八丁手八丁の営業マンに騙されず資産を確実に築いていくにはどうすればよいのか? 本書では「カネナシ」「コネナシ」「学歴ナシ」超極貧…

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