本記事では、収益物件の売買や仲介事業を展開する株式会社BRAVEの代表取締役・山部和孝氏が、同業だからこそ見えてくる不動産投資の実態について、投資家から寄せられた意見を取り上げながら解説していく。 ※本連載は、『投資会社トップが激白!業者が「投資家を騙す」30のワード 不動産業者のハナシは信用するな』(クロスメディア・パブリッシング)より一部を抜粋・編集したものです。

「フワッ〜」としたイメージを的確に煽り倒す業者…

【Case】不動産業者を回っていたところ、「1棟なんていきなり買えるわけないですよ。都心で新規分譲するマンションの1室を買って、それを区分所有すれば月々儲かりますよ」と営業をかけられた。自己資金は300万円程度だから銀行融資は必須だが、それでも「絶対に儲かる」と言い切る業者の言葉は、信じて良いものか。

 

 

まず一言。「絶対」を口にする業者には、この言葉を突きつけてほしい。「絶対というなら、公正証書をつくりましょう。それなら契約します」と。この世の中に絶対なんてないし、そこまで自信があるなら公正証書をつくっても何の影響もないはずだ。それができないということは、絶対という言葉を使った瞬間に騙そうと考えたと言っていいだろう。絶対に儲かるのなら自分で買うやろ普通は(笑)

 

 

もう一つ、想像してみたらすぐにわかりそうなものだが、新築の区分マンションをわざわざ所有した上で、借主を探して入居させるということで儲けられるマンションなんて、今どきあるだろうか? それを真顔で説明する業者の心情がまったく理解できない。儲かるなら、業者が一括借り上げかつ家賃減額をしないと公正証書を交わして販売をすればいいと思うのだが。そこまでしても、業者は最後は飛んで(破産)手仕舞いするだろう。

 

事実、区分マンションから不動産投資をはじめる投資家は多い。そして「家賃収入が毎月あって、少しリッチな暮らしができる」という「フワッ〜」としたイメージを抱いているし、業者もそこを目一杯煽っている。

 

ここで、リスク(家賃が下がること、修繕が必要なこと、税金が必要なこと、多くの物件は価格が下がる事)をきちんと明示できるのが、本当に信用していい業者。新築の区分マンションであれば、他の部屋の稼働率がどれくらいか、月々の管理費や修繕費をいくら払わなければならないか、借主を見つけてくれる仲介や管理業者にいくら支払うことになるか、売却時の相場はどれくらいかなど。

 

通常、それらの情報を投資家が持ち合わせていれば、物件を購入するか否かの判断、また購入後に出口戦略をどうするか、いつ頃にするかなどの検討もできる。

 

また、新築の区分投資の多くがサブリース契約になっているが、これもヘンな話だと気づくべきだ。業者は「一定の期間(概ね3〜10年くらい)、同じ家賃で借り上げます」と言うが、物件自体は劣化していくのだから、そもそも矛盾している。設備が劣化するのに同一家賃はあり得ない。新築で入居した人が「一生住む」くらいでないと家賃は下がる。東京の都心ですら新築は下がるのだから。

 

普通に考えてほしい、物価がインフレに向かわないのに家賃が上がる根拠はどこにあるの? 事業用なら需要と供給なのであるが、住居に関しては「絶対」にあり得ない。この絶対は公正証書にできる絶対だ! ローンの残っている間、キャッシュアウトしないなんて嘘でしかない。

次ページ優良なパートナー探しが一番大事な理由
不動産業者のハナシは信用するな

不動産業者のハナシは信用するな

山部 和孝

クロスメディア・パブリッシング(インプレス)

投資会社トップが激白!業者が「投資家を騙す」30のワード 「一度大きく投資したらあとは一生楽して儲けられます」 「不動産投資で不労所得を得た私を信じて、ノウハウ通りにやれば成功します!」 など、不動産業者・コン…

人気記事ランキング

  • デイリー
  • 週間
  • 月間

メルマガ会員登録者の
ご案内

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

メルマガ登録