だれでも再現可能？中古ワンルームマンション投資の成功事例

投資成功の秘訣は「物上げ業者から購入」

以前紹介した記事『中古ワンルームマンションの99%が「割高」物件であるワケ』、『投資用不動産を格安販売？知る人ぞ知る「物上げ業者」とは…』では、物上げ業者の活用こそ投資成功の最短距離であると紹介しました。

 

ここまで読み進んできたならば、成功へと導いてくれる物上げ業者はお客さま目線を持っている、ということを理解できたと思います。そこで最後に筆者たちが実際にパートナーとなり、成功したサラリーマンの事例を紹介しましょう。

 

これらの事例には、成功の秘訣が詰まっています。それは決してラッキーや偶然ではなく、ほとんどのサラリーマンが模倣できるやり方です。

年金対策として始め、多額の売却差益を獲得したAさん

 

●「直接売主から買ったほうが格段に安いはず」真っ先に物上げ業者にコンタクト

 

Aさんは、クルマが趣味の一般的な営業担当のサラリーマンでした。しかし、子どもが2人産まれ、上の子が幼稚園に通うようになると、家計のことがだんだんと不安になってきました。

 

「この子たちには、できる限りの教育を受けさせてあげたい。でも、そうしたら老後資金が…」

 

Aさんは、「消えた年金問題（2007年）」をきっかけに、年金を当てにしていませんでした。だからこそ自力で蓄えようとしていましたが、このままだと将来設計に狂いが生じそうです。

 

そこで彼は投資で老後資金をつくろうと考えました。そして、比較的調べることが得意なAさんが行きついた先が、中古ワンルームマンション投資でした。これなら少ない自己資金で始められるし、毎月手堅く家賃収入が得られるだろうと考えたのです。

 

この時点で、普通ならば「中古ワンルームマンション投資」といった検索キーワードで最初に出てきた再販業者へ問い合わせることになるでしょう。

 

しかしAさんは違いました。彼はヤフーオークションのヘビーユーザーで、評価は3,000を超えています。また、年に1回ペースで買い替える趣味のクルマは、友人の中古車販売店を通して、直接オートオークションで落札していました。つまり、「中古品は、リサイクルショップや中古車販売店からではなく、直接売主から買ったほうが格段に安い」ということを知っていたのです。

 

「中古ワンルームマンションも同じに違いない」。そう考えたAさんは、筆者の会社を探し出し、直接コンタクトを取ってきました。

 

●こだわりの予算「一戸2,000万円」をクリアし、好立地ながら毎月7,000円もの利益

 

話を聞くと、Aさんの投資目的は明確でした。年金対策です。それならば、資産価値が高い物件を選ぶのが王道です。セオリーどおり中央区、港区、千代田区の超人気物件を探しました。

 

ところが、Aさんの予算である2,000万円以内の物件がなかなか見つかりません。彼がなぜこの予算にこだわるのかというと、年金対策として毎月の家賃収入を20万円以上にするために3戸欲しかったからです。子どもが2人いる彼の融資枠は6,000万円程度なので、1戸当たりの予算は2,000万円以下でした。

 

好立地は外せない。でも予算が足りない…。頭を抱えそうになっていた筆者たちの前に、ある物件の情報が飛び込んできました。品川区の1,600万円、築16年、駅徒歩6分という物件です。品川区は前述の3区に次ぐ好立地。しかも、見つけた物件の最寄り駅は大規模な再開発の計画があり、今後急速に発展する見込みがありました。

 

「これだ！」。すぐにAさんへ連絡すると、翌日には奥様と一緒に物件を見に来ました。そしてその場で購入の意思を伝えてきたのです。その後無事に融資審査に通り、成約。さらに半年の間に同エリア内の2戸も購入し、合計3戸のオーナーとなりました。

 

キャッシュフローは3戸とも同等で、毎月7,000円程度のプラスです。これだけの「好立地物件＝比較的利回りが低い」という前提では、かなり多い利益といえるでしょう。Aさんは、「ローン完済後に年金代わりとしてプラスになればよかったのに、最初から利益がある！」と大喜びでした。

 

●収支悪化を見越し売却、約500万円のキャピタルゲインを獲得

 

そして数年が経ったある日のことです。Aさんから連絡がありました。「近々修繕積立金が2,000円アップするが何かいい方法はないか」というのです。

 

2,000円アップということは、年間2万4,000円。固定資産税を支払うとほとんど利益が残らなくなります（節税効果は除く）。しかも近いうちに2回目の大規模修繕を行う予定なので、そこで一時金の徴収もあり得ます。このまま所有していても収支は悪化するばかりでしょう。

 

もちろんそのまま持っていても、好立地なので、最終的に売却すれば儲けは出るはず。しかし、それでいいのか…。筆者たちは周辺の売値の相場を調べました。するとやはり再開発の影響で価格がグッと上がっていました。この話をするとAさんは、「3戸とも売って次の物件を買う」とのこと。その結果、約500万円のキャピタルゲインを手にすることになりました。

 

現在、Aさんは次の年金代わりになる物件を探している最中ですが、たとえまた3戸買うにしても、500万円も必要ありません。そこで一部を利用して家族で初めての海外旅行へ行ったそうです。

 

真っ黒に日焼けして帰国したAさんは、「結果として年金代わりにはならなかったけど、臨機応変な提案に大満足です。また物件を探してください！」と笑顔でお土産を持ってきてくれました。

 

老後の安心と終の住処を同時に入手したBさん

 

●豊かな老後生活を送るため、不動産投資を決意

 

Bさんは地方の学校を卒業してから上京し、都内の病院に勤めている女性看護師。現在の住まいは千葉県の地下鉄東西線沿線です。

 

そんなBさんは、仕事柄、頻繁に老後の収入格差を目の当たりにしています。年金受給額によって着る服、住む場所、趣味、生活のすべてが違うのです。

 

そして、普段多忙を極めるBさんは独身です。お付き合いしている男性はおらず、新たな出会いの機会もありません。

 

「このままずっと独りのまま老後を迎えるのかもしれない」

 

そう考えたBさんは、豊かな老後生活のために不動産投資をすることにしました。最初にとった行動は、不動産投資会社が開催するセミナーへの参加です。そこでは、各社が自社物件をすすめてきました。しかし、どれも決め手がありません。

 

そんなある日、Bさんは筆者たちの開催するセミナーに参加しました。そこで物上げ業者という存在を初めて知ることになります。マンションの卸売価格に興味を持った彼女は、セミナー終了後、個別相談に来ました。このとき筆者たちが感じ取ったのは、彼女の老後の収入に対する不安と同等の終の住処に対する不安でした。

 

彼女は地方出身者ですが、すでに東京で一生暮らすことを決心していました。地元と比べて仕事も遊びも圧倒的に充実しているからです。

 

一方で知り合いの少ない東京で、本当に老後も根を張って暮らしていけるのか自信がない、という気持ちも強く持っていました。

 

●「老後の収入と住まい」を兼ねた投資用物件を提案

 

老後の収入と住まい。現代人の多くが抱える問題ではないでしょうか。そこで筆者たちは、年金代わりになると同時に、老後になった時点で自分が住むこともできる物件をおすすめしたいと提案しました。

 

彼女はまだ30代前半です。これからつらい出来事もあるでしょう。もしかしたら、くじけて実家に帰りたくなるようなことがあるかもしれません。そんなときに「自分は大都会東京の一等地にマンションを持っている。しかも老後はそこに住むという選択肢もある」という事実は、大きな心の拠り所になるはずです。

 

この話をすると、彼女は大いに興味を持ちました。そして、ぜひ恵比寿の物件にして欲しいと依頼してきたのです。

 

恵比寿を指名した理由は、彼女の趣味であるカフェ巡りにあります。彼女はカフェ巡りのために休日のほとんどは恵比寿を訪れていました。飲食店をはじめとする商業施設の充実度、交通の便利さ、それでいて閑静な高級住宅地もあるというバランスの良さに魅力を感じていたからです。けれども自分が住むには家賃相場が高すぎると、半ば諦めていました、そこで、この提案に飛びついたのです。

 

●超人気立地・恵比寿の物件を破格で購入し、驚愕のキャッシュフロー「月6万の黒字」

 

とはいえ、彼女には不安もありました。実は以前参加した他社（再販業者）のセミナーでも恵比寿の物件を紹介されていましたが、収支が折り合わず断念したことがあったのです。

 

他社物件の価格は2,850万円で、節税効果を含めても毎年3万円の赤字となるキャッシュフローでした。恵比寿という超人気立地ならば標準的な収支でしょう。

 

しかしながら、我々は標準的な提案をするわけにはいきません。なんとか物上げのノウハウを活かしてお買い得物件を見つけようと奔走しました。

 

筆者たちの強みは、豊富な顧客データを蓄積している点にあります。なぜ蓄積できるのかというと、「売ってさよなら」ではなく、その後も資産運用のコンサルティングを続け、場合によっては物件の売却の仲介もさせていただくから。つまり、投資の入口から出口まで長期間のお付き合いをしているからです。

 

このときもすべての営業担当者に、恵比寿の物件を売りたがっているオーナーはいないか確認しました。すると、いたのです。しかも、ちょうど他社がおすすめしてきた物件と、立地や広さなどがほぼ同等のものでした。

 

そのオーナーは資産家で、節税のみを目的に新築物件を購入していました。しかし築年数が15年となり、給湯器やガスコンロなど設備全般の法定耐用年数が過ぎたために節税効果が一気にダウンしていました。そのため、また新築物件に買い換えたいと考えていたのです。

 

希望売却価格は2,600万円。再販業者からの紹介物件よりも250万円安くなります。一般的な卸売価格は2割ダウンですが、物件数が少ないうえに超人気立地の恵比寿で250万円安ければ、これはもう完全にバーゲンプライスです。物件見学後、すぐに契約となりました。

 

Bさんが購入した物件のキャッシュフローは、格安で購入できたがゆえに節税効果を含めて6万円の黒字です。これだけあれば、多少修繕積立金が上がっても問題ないでしょう。最近お話しする機会があったBさんは、「再販業者から買っていたら年収がいまより9万円も少なくなっていました。考えただけでもぞっとします。いまは老後が楽しみです」と笑顔で胸の内を明かしてくれました。

 

皆さんはこの2つの事例から、成功の秘訣を見つけることができたでしょうか？　そうです。成功の秘訣は、「お客さま目線の物上げ業者に出会うこと」なのです。

 

 

桑田 泰

エステージェント株式会社 代表取締役