「中古マンション投資=ボロい=空室=失敗」という時代錯誤

サラリーマンの不動産投資において、最も成功率が高いのは「中古ワンルームマンション」です。「中古」という言葉から想起されるリスクと実情を比較しながら解説します。※本記事は『年収500万円のサラリーマンが不動産投資で成功したければ「中古ワンルーム」を「物上げ業者」から買いなさい』を抜粋・再編集したものです。

築10年と20年の物件を比べても「見栄え」に遜色なし

中古ワンルームマンションの話をすると、「中古」という言葉だけでアレルギー反応を示す人がいます。頭の中で「中古」=「ボロい」=「空室」=「投資に失敗する」という図式が成り立っているからでしょう。

 

しかし、それはステレオタイプの考え方だと言わざるを得ません。確かに図式のとおりの物件もありますが、それはほんの一部です。その理由を説明しましょう。

 

マンションは、一戸建てと違いオーナー個人の判断でメンテナンスを行うことはありません。すべて完成当時から「●年後に非常階段の塗り替え」「●年後に駐車場のメンテナンス」といった内容の長期修繕計画が立てられ、管理組合(実務はマンション全体の管理会社)によって着実に実行されています。その資金源が毎月徴収されている修繕積立金などです。

 

つまり、オーナーが管理会社を監視しているので、基本的にはメンテナンスがおざなりになることはないのです。マンションのメンテナンスにおいて最も重要なのが、10年から15年ごとに実施される大規模修繕工事です。

 

これは建物の耐久性を維持すると同時に、見栄えも新築時同様に戻す工事です。具体的には、外壁の塗り替えやタイルの張り替えなど防水関係を中心に行います。

 

ほとんどのマンションは定期的にこのような工事を行っているので、築10年と20年の物件を素人が見比べても違いがほとんど分からないというのが実状でしょう。

 

そのため、たとえ築古物件であっても、皆さんが考えるほど「見栄えが悪い」と思われることはありません。

 

すべて完成当時から「〇年後に非常階段の塗り替え」「〇年後に駐車場のメンテナンス」といった内容の長期修繕計画が立てられ、管理組合(実務はマンション全体の管理会社)によって着実に実行されています。その資金源が毎月徴収されている修繕積立金などです。
完成当時から長期修繕計画が立てられ、管理や工事が行き届いている

新耐震基準」の物件なら、30年後でも資産価値を維持

建物の耐震性能を判断するうえで最も重要視されるのが、「新耐震基準であるか否か」です。1981年6月1日に建築基準法が大幅に改正され、建物の耐震性能の基準が強化されました。この日以降に建築確認を受けた建物が、いわゆる新耐震基準に適合したものです。新耐震基準とは次の内容になります。

 

●震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない

●震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しない

 

このことから、耐震性に問題がある建物は一般的に1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件です。このような物件の購入は避けたほうが無難でしょう。

 

そもそも旧耐震基準の物件は融資審査に通りにくいので、投資対象とはなりません。そのため私たちが扱う物件は、2000年以降に完成した築10~20年のものが中心となっています。

 

すると、「築20年の物件が20年経ったら築40年になってしまう。その時点でも耐久性は維持できるのか?」という不安を持つ人もいるはずです。

 

国は、マンションを含むRC(鉄筋コンクリート)造の建物の耐用年数を、47年と定めています。

 

これを建物の寿命と見る人もいますが、そうではありません。この年数は、建て替えられる時期などを勘案して減価償却のために設定されたものです。

 

実際のRC造の建物は、まだまだ持ちます。例えば、霞が関ビルは築51年(1968年竣工)の建物ですが、現在でもまったく色あせることなく東京のランドマークとしての存在感を維持しています。

 

さらに、日本で最初の鉄筋コンクリート造の建物である三井物産横浜ビル(現KN日本大通ビル)は、1911年の竣工で築108年。現在もビジネスの舞台として利用されています。

 

また、コンクリートの物理的な寿命は、120年という説もあります。築40年のマンションなら、まだまだ現役といえるでしょう。

 

そして、たとえ100年経っても資産価値がゼロになるわけではありません。マンションの場合でも、一戸建てのように土地の持分があります。23区内の物件ならば、地価が高いので築10年~20年でしたら購入価格の半分前後は土地代と思って間違いないでしょう。つまり、2,000万円の物件ならば、半分の1,000万円分は、資産価値が下落しにくい土地代なのです。この資産価値は20年後でも30年後でも維持できているはずです。

宅配ボックスやWi-Fiを後付けすれば新築物件とも互角

私たちがお勧めする物件は、築10~20年前後の中古ワンルームマンションです。要するに2000年以降に完成した物件が中心です。このようなマンションは意外に現在でも通用する設備が設置されています。したがって、建物だけでなく、設備も古臭さを感じません。具体的には次のような設備がほとんどの物件に設置されています。

 

●温水洗浄便座

●エアコン

●玄関のダブルロック

●テレビドアホン

●フローリング床

 

このほか、後付けですが宅配ボックスやWi-Fiを完備する物件が増えています。これだけの設備が設置されていれば、新築物件と比較しても入居希望者の満足度に遜色はないでしょう。また、今後見劣りする設備が出てきたとしても、リフォームすれば大体のモノは新たに設置できるので問題ありません。

 

 

桑田 泰

エステージェント株式会社 代表取締役

 

エステージェント株式会社 代表取締役

営業コンサルティングを経て平成29年7月より現職。
業界の慣例に左右されない消費者重視の提案で多くの顧客の資産形成をサポートするとともに、不動産業界の透徹を創造。
企業理念に基づき、不動産を通じて関わる人すべての豊かな未来を実現できる会社づくりを目指している。

著者紹介

連載年収500万円のサラリーマンが「中古ワンルームマンション投資」で成功する方法

年収500万円のサラリーマンが不動産投資で成功したければ「中古ワンルーム」を「物上げ業者」から買いなさい

年収500万円のサラリーマンが不動産投資で成功したければ「中古ワンルーム」を「物上げ業者」から買いなさい

桑田 泰

幻冬舎メディアコンサルティング

サラリーマンにとって将来に対する不安は尽きることがありません。 老後に年金だけで生活するのは不可能という試算があるだけでなく、そもそも年金の支給額は人口減少、少子化に伴って減少していく可能性もあります。 日本人…

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