滞納者は夜逃げ、連帯保証人は死亡…「家賃請求」まさかの結末

不動産投資において、最大のリスクは「空室」ではなく「家賃滞納」であるといっても過言ではありません。本記事では、株式会社CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者・倉橋隆行氏監修の書籍『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』(プラチナ出版)より一部を抜粋・編集し、実例とともに「賃貸トラブル」の予防策や解決法を具体的に解説します。

連帯保証人である父親がすでに死亡していることが判明

物件 神奈川県横浜市所在1Rアパート

契約 平成20年

貸主 当社

借主 IE 20代女性 会社員

連帯保証人 IT 60代男性 千葉県在住

 

今回のケースは、連帯保証人の相続人に対する滞納家賃の請求という案件の事例です。

 

借主IEは、20代前半の女性で、平成20年に当社との間で、神奈川県横浜市内の1Rアパートの賃貸借契約を締結し、以降、長年居住されていました。

 

連帯保証人ITは60代男性で、借主IEの父親です。借主IEは、毎月、真面目に家賃を支払っていましたが、平成28年のある日、家賃滞納が発生し、私が請求しても、連絡は一切とれず、支払も全くありません。借主IEの勤務先に在籍確認すると、ずいぶん前に退職済みとの回答。

 

このような場合、連帯保証人へも合わせて請求するのが通常の流れですが、連帯保証人ITへ電話をかけると「現在使われておりません」のメッセージが流れます。

 

滞納家賃請求の手紙を、連帯保証人ITの住所へ郵送すると、「宛所尋ね当たらず」で郵便物が返送されてきます。もしかすると、連帯保証人ITが、引っ越しでもして、それで電話番号と住所が変わったため連絡が取れないのかと思い、連帯保証人ITの現住所確認のため、連帯保証人ITの住民票を取得しますと、何と「平成27年●月●日に死亡」との記載があります。

 

とりあえず、連帯保証人ITはさておき、借主IEからの回収を目指しますが、借主IE、相変わらず連絡も取れず、また支払もない状況が続きます。連絡が取れれば、借主IEへ今後のことでアドバイスもできますが、連絡が取れない場合は、建物明渡請求の民事訴訟での解決となります。

 

まず、賃貸借契約の解除の催告のため、通知書を、内容証明郵便、特定記録郵便、建物訪問の方法で借主IEへ送ります。そうして、滞納家賃の支払期日になっても、支払も連絡もなかったため、支払期日の翌日に契約解除としました。

室内は空の状態…借主は夜逃げしていた

建物を改めて訪問しますと、電気メーター、ガスメーター、水道メーターがすべて停止しています。またポストの中は、チラシ等の滞留物で溢れかえっています。

 

これらの状況から、借主IEが夜逃げしたような形跡がみられましたため、玄関ドアの蝶番にセロハンテープを貼り、再度、日を改めて建物を訪問しますと、セロハンテープはそのままでしたため、警察官同行のもと室内の安否確認を実施しました。室内は、家財道具が一切なく、埃が積もっているだけの空の状態で、玄関ドアの鍵が部屋の隅へ残されています。合わせて借主IEの住民票を取得しますと、もう借主IEは、この建物とは別の横浜市内の住所へ引っ越しています。

 

このような、「借主に対し、家賃滞納の信頼関係破壊による賃貸借契約解除の通知書を送った後、契約解除日を過ぎても支払・連絡がない、室内を見ると、家財道具が一切なく、玄関ドアの鍵が室内に残されている」といった場合、借主が建物の占有の意思を放棄した=建物の明け渡し完了としています。

 

建物明渡請求の民事訴訟を提起して、建物明渡の強制執行という流れでの解決方法もありますが、今回のような、明らかに夜逃げしているような状況の場合、民事訴訟から強制執行までの約6ヵ月から7ヵ月の間、滞納家賃を膨れ上がらせるだけとなりますため、状況次第で、どのようにするかを判断しています。

連帯保証人の「相続人」へ滞納家賃を請求することに

さて、借主IEは、横浜市内の別のアパートへ引っ越しています。その後、借主IEの滞納家賃に対する債務名義を取得したものの、借主IEの差押対象が見つかりません。現地調査やインターネットでの検索など手を尽くしましたが、手掛かりが見つかりません。

 

ここで平成27年に死亡した連絡保証人ITの出番となります。戦前の最高裁判所である大審院の昭和9年の判決には、「賃貸借契約における保証人の相続人は、その相続開始後発生する賃料債務についても、保証の責がある」とあります。そのため、この判例によれば、連帯保証人ITの相続人へ滞納家賃の請求が可能ということです。

 

大審院昭和9年1月30日判決

「賃貸借契約における保証人の相続人は、その相続開始後発生する賃料債務についても、保証の責がある」

→連帯保証人ITの相続人へ滞納家賃を請求

 

余談になりますが、別の相続人への滞納家賃請求案件で裁判所へ訴えたとき、当時担当した裁判官はこの大審院の判例を知らなかったらしく、「連帯保証人の相続人へ請求をするのはおかしくないですか?」と裁判官に言われ、私が「いやいや、こういう大審院の判例がありますよ」と答えますと、裁判官がいったん、法廷の裏手へ引き下がり、判例があるのかどうかを調べていました。どうやらあまり知られていない判例のようです。

 

さて、まず連帯保証人ITの相続人を調査する必要があります。一般債権者が、第三者請求として役所へ住民票を請求する際、その請求対象者の本籍地と戸籍筆頭者が不明の場合、役所は本籍地と戸籍筆頭者の記載がある住民票の交付を拒みます。

 

ただし、請求対象者がすでに死亡している場合、役所は本籍地と戸籍筆頭者の記載がある住民票を交付してくれます。"請求対象者の相続人への債権請求のために、相続人調査をする必要がある"という正当な理由があるからです。これによって死亡した債務者の相続人調査が可能となります。

 

・債務者の「本籍地」「戸籍筆頭者」が不明の場合

役所に、「本籍地」「戸籍筆頭者」の記載がある債務者の住民票を請求しても、役所は住民票への記載を断る(※一般債務者の場合)。

・ただし、債務者が死亡した場合

「本籍地」「戸籍筆頭者」の記載がある債務者の住民票の請求を認めてくれる。

→債務者の相続人調査が可能になる。

 

こうして、連帯保証人ITの戸籍を取得しますと、連帯保証人ITの戸籍には、「養子縁組届け出」や、「協議離婚届け出」、「協議離縁」といった文言の記載があります。

 

戸籍の内容をまとめると、① 平成2年、連帯保証人ITと、借主IEの母親が婚姻、② 同日、連帯保証人ITと借主IEが養子縁組、③ 平成12年、連帯保証人ITと、借主IEの母親が離婚、④ 同日、連帯保証人ITと借主IEが離縁、このような流れがわかりました。

 

ちなみに当社と借主IEとの間で、賃貸借契約を締結したとき、連帯保証人ITは借主IEの父親と名乗っていましたが、戸籍上は父親ではなかったようです。

 

さて、戸籍での調査の結果、連帯保証人ITには、法定相続人が2名いることがわかりました。法定相続人は、連帯保証人ITの妹2名で、ともに千葉県在住です。2名とも、千葉県内の山間部に居住しているらしく、私もなかなか訪問しづらい場所のため、ひとまず、次のような請求書を送ることにしました。

 

「連帯保証人ITが死亡しまして、あなたは法定相続人です。連帯保証人ITは借主IEの連帯保証人となっていました。借主IEは当社に対し滞納家賃があります。そのため、法定相続分に則って、当社に対し滞納家賃を支払ってください」という内容の請求書を作成し、これを、内容証明郵便と特定記録郵便で、法定相続人である妹2名へ郵送しました[図表]。

 

[図表]

「私が代わりに支払うしかないのですね…」

それから数日後、私宛に、聞きなれない女性から電話があり、「すみません。私は、借主IEの母親です。どうやら私の娘の家賃が入っていないということで、先ほど、ずいぶん前に離婚した連帯保証人ITの親せきが、突然うちに来まして。封筒をたたきつけて帰っていったのですけれど。その封筒の中を見ますと、これまで見たこともないような恐ろしい書類が入っていまして。その書類に片岡さんの名前と連絡先が書いてありましたので電話しました」。

 

私は、そんな恐ろしい書類を作った覚えも送った覚えも全くありませんでしたため、「言いがかりはやめてください。そのようなものを、送った覚えはありません!」と、少しムッとしながら言い返したのですが、この借主IEの母親を名乗る女性からよくよく内容を聞いてみますと、「もしかしたら、あの内容証明郵便で送った請求書のことかな?」と思いあたります。

 

私は、何百通と、似たような書類を作成し、内容証明郵便で郵送していますので、もうすっかり見慣れてしまって、恐ろしいという感覚が全然ないのです。だから、最初はわからなかったのですが、初めてこの書類を見た人は恐ろしく感じるのかと思い、反省しました。

 

借主IEの母親は、「連帯保証人ITとはずいぶん前に別れていまして、連帯保証人ITの親族とも、もう縁が切れていますので、あちらの方たちに請求するのを、止めて欲しいのですけれど?」。弱り切った様子で、懇願されますが、私は当然断ります。

 

「やっぱり、私が代わりに支払うしかないのですね。私の娘のことですから、仕方がないですよね…」ということで話は落ち着き、借主IEの母親が滞納家賃を全額支払い、無事全額回収となりました。

 

今回は、連帯保証人の相続人へ滞納家賃を請求したにもかかわらず、これまで全く登場しなかった借主IEの母親が、親族間の関係性から、全額支払うという、稀なケースです。「相続」は「争族」といったところでしょうか。

 

なお、相続人へ滞納家賃を請求したものの、相続放棄をされてしまい、相続人から回収ができないケースもあります。それでも、今回のように、相続人以外の思わぬ人物から、回収できることもありますので、請求対象者の死亡が判明しましたら、まずは相続人を調査し、請求することが第一歩かと思います。

 

【利用した法的手続】

・支払督促(滞納家賃請求)

株式会社CFネッツ代表取締役
兼CFネッツグループ最高責任者 

1958年生まれ。株式会社CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業18社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREM‐JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1995年には日本で初めてPMマニュアルを出版、プロパティマネジメントの近代化に取り組んでいるPM業界の第一人者でもある。

著者紹介

株式会社CFネッツ
プロパティマネジメント事業部マネージャー 

神奈川県横須賀市出身。専門学校卒業後、IT企業にSEとして6年間勤務。その後、横浜市にある不動産会社にて17年間勤務。2011年8月CFネッツに入社。不動産業界でも経験は20年を超え、特に投資用不動産の資産管理を得意としている。中でも的確なバリューアップ(資産価値向上)提案・空室対策は、多数の投資家オーナーより絶大な支持を得ている。プロパティマネジメント事業部マネージャーとして日々業務に従事し、社員の育成にも力を発揮している。

著者紹介

有限会社シー・エフ・ビル
マネジメントリーダー 

大学卒業後、不動産会社へ入社。分譲マンション販売営業に携わる。その後、賃貸仲介営業を経て、賃貸管理業務に興味を抱き、2011年4月、CFネッツへ入社。CFネッツの管理部門である、シー・エフ・ビルマネジメントでリーダーを務める。保有資格:貸金業務取扱主任者、職業紹介責任者、宅地建物取引士、ビジネス実務与信管理検定。

著者紹介

連載管理会社のプロが実例で教える「賃貸トラブル」の解決ノウハウ

賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法

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