不動産投資において、最大のリスクは「空室」ではなく「家賃滞納」であるといっても過言ではありません。本記事では、株式会社CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者・倉橋隆行氏監修の書籍『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』（プラチナ出版）より一部を抜粋・編集し、実例とともに「賃貸トラブル」の予防策や解決法を具体的に解説します。
滞納家賃の「支払督促」の申し立てたが…
物件 東京都〇〇区所在駐車場
貸主 当社
借主 借主O男性（50代）新聞配達員
連帯保証人 なし
今回は、給料の差押えによって滞納家賃を回収した事例です。
借主Oが借りていた物件は、部屋ではなく駐車場です。借主Oは、50代の新聞配達員の男性です。駐車場の賃貸借契約ということで、連帯保証人をつけずに契約を締結しました。
これは、私が途中から引き継いだ案件で、借主Oは当社に対し、家賃を約10万円滞納した後、平成24年に駐車場を明け渡しました。この借主Oが、駐車場を明け渡した後、私が前任者より引き継ぎました。
この借主Oは、都内在住で、手紙、電話、訪問にて滞納家賃を請求しましたが、支払も連絡もなかったので、法的手続のうちの一つである「支払督促」の申し立てをしました。申立後も、相変わらず借主Oからは、連絡も支払もなかったため、借主Oの滞納家賃約10万円の債務名義を取りました。
駐車場の明渡し＝平成24年
滞納家賃＝約10万円
簡易裁判所へ「支払督促」を申立
債権者：当社
債務者：借主O
→借主Oからは異議申立なし
⇒「債務名義」取得
債務名義を取ったは良いものの、滞納家賃は全く支払がない状況が続きます。
借主Oは、当社との間で駐車場の賃貸借契約を締結したときは、東京都○○区の1Kのアパートに居住、次は隣の区のアパートへ引っ越し、そして4年後、横浜市内の1Kマンションへ引っ越しています。
横浜市内の1Kマンションを、滞納家賃請求のために繰り返し訪問していますと、そのマンションに借主Oの居住の様子が見られなくなりました。そのため、借主Oの住民票を取得してみますと、神奈川県の三浦郡へ転居しています。早速、その転居先と思われる住所へ行ってみます。【写真】が、借主Oの転居先と思われる賃貸マンションです。
給料の手取額の4分の1のみが差押えの対象に
さて、この賃貸マンションの隣には、新聞販売店があります。なお、借主Oが、当社へ駐車場の賃借の申込をしたとき、その申込書に記載のある借主Oの職業は新聞配達員でした。借主Oは、この賃貸マンションに居住していて、賃貸マンションの隣には新聞販売店があります。
これはもしかすると、借主Oが、この新聞販売店に勤めている可能性があります。もし、そのとおりであれば、この新聞販売店から借主Oに対し支払われる給料の差押えができます。
なお、給料の差押えをするときですが、債務者の勤務先である法人の商号が、裁判所への申立て時に必要となります。たとえば、債務者の勤務先が「片岡ラーメン店」であっても、これが商号であるとは限りません。「片岡ラーメン店」は屋号であり、このラーメン店を経営しているのは「片岡食品株式会社」という法人の場合もあります。
この借主Oが勤めているかもしれない新聞販売店の看板を見ますと、『株式会社』とか『有限会社』という名称は見当たらず、「○○サービス」としか掲示されていません。商号を確認するべく、インターネットで、あれこれと検索してみましたが商号は見つかりません。
どうしたら新聞販売店の商号を知ることができるのかですが、私は、以前、とある先生に次のようなことを教えてもらいました。
「AさんとBさんは互いに知り合いだが、AさんとBさんは、Cさんのことを全く知らない。Cさんは、Bさんに関する情報をAさんから聞き出したい。そういうとき、CさんがAさんからBさんに関する情報を聞き出すにはどうすれば良いのか？ たとえば、AさんがCさんへ、Bさんに関する情報を教えた場合、『もしここで、CさんへBさんに関する情報を教えると、Bさんが不利益を被るかもしれない』と、Aさんが判断すると、AさんはCさんへ、Bさんに関する情報を教えない傾向がある。反対に、『CさんへBさんに関する情報を教えると、Bさんは利益を得る』と、Aさんが判断すると、AさんはCさんへ、積極的にBさんに関する情報を教える傾向がある」。
私はこの教えを応用して、新聞販売店の法人の商号が「株式会社T」であることを聞き出すことに成功しました。私が、どのようにして、聞き出したかは伏せておきます…。
そして、借主Oが株式会社Tに勤めているのかどうかは確信できませんが、借主Oが、新聞販売店の隣に居住しているので恐らくそうであろうと、裁判所へ給料差押えを申し立てしてみました。
すると思惑どおり、新聞販売店である株式会社Tには、借主Oの毎月給料の差押え分がありました。ちなみに、給料の差押えですが、もし給料を全額差押さえとなると、差し押さえられる債務者の生活が厳しくなるということで、その月の給料の手取額の4分の1のみが差押えの対象となります［図表］。たとえばその月の給料の額面が25万円で、手取り額が20万円だとしますと、手取り額20万円の4分の1である5万円が差押え可能な金額です。
さてこうして、株式会社Tから当社へ、滞納家賃全額が回収できるまで、差押さえ分の金額が支払われ、その後、完済となりました。
【利用した法的手続】
・支払督促（滞納家賃請求）
・給与債権差押えの強制執行
