国税庁が毎年発表する路線価…土地の相続に与える影響とは?

相続税や贈与税を算定する際の基準となる「相続税路線価」。毎年7月1日に、国税庁より価格が発表されるが、評価対象地が「路線価地域」から「倍率地域」に何の前触れもなく変更されるケースがある。倍率地域にある土地の評価はシンプルではあるものの、例外もあることから注意が必要である。本記事では、相続税土地評価における「路線価地域」について解説する。

「路線価地域」の土地が翌年、「倍率地域」に?

相続税土地評価において、評価対象地が「路線価地域」「倍率地域(路線価が定められていない地域)」のどちらに属するのかは大きな問題です。これは、その土地が存在する地域がどちらかで、評価方法が大きく異なるためです。

 

具体的には、評価対象地が「路線価地域」にある場合は、評価対象地の接する路線に付された路線価に、奥行価格補正、不整形地補正等を行い、それに土地の面積をかけてその評価額とします。一方、評価対象地が「倍率地域」にある場合は、原則としてその土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。

 

「相続税路線価」は、毎年、国税庁より7月1日に発表され、発表された路線価をもとに、その年に発生した相続における土地評価を行います。注意しなければならないのは、これまで「路線価地域」だったところが、ある年から、「倍率地域」に変更される場合があることです。

 

たとえば、群馬県大泉町の一部は、平成28年は相続税路線価が付されていましたが、翌29年には路線価地域から除外され、全域が倍率地域となりました。

 

国税庁ホームページ、路線価図・評価倍率表。群馬県の平成28年と平成29年を比較すると、大泉町が消えていることがわかる。これは、同町が路線価地域から倍率地域となったことを意味する(国税庁ホームページ、平成28年分財産評価基準書群馬県 (路線価図)、平成29年分財産評価基準書群馬県 (路線価図)より作成)。
国税庁ホームページ、路線価図・評価倍率表。群馬県の平成28年と平成29年を比較すると、大泉町が消えていることがわかる。これは、同町が路線価地域から倍率地域となったことを意味する(国税庁ホームページ、平成28年分財産評価基準書群馬県 (路線価図)、平成29年分財産評価基準書群馬県 (路線価図)より作成)。

 

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相続が開始した年の路線価

相続税申告においては、相続が開始した年の相続税路線価を適用して評価することが原則ですが、相続税に慣れていない税理士のなかには、相続を開始した年以外の路線価をもとに評価してしまうことがあり、大泉町のようなところにある土地の場合、重大なミスとなる可能性があります。

 

また、通常、土地が角地や複数の路線に面していることによる増価要因や、形状が著しくいびつである不整形地、無道路地等の減価要因は、固定資産税評価額自体に織り込まれているものの、固定資産税評価額はあくまで自治体によって定められた「固定資産評価基準」をもとにしており、「財産評価基本通達」という全国統一の基準によっている相続税評価額とは、その性質を異にします。

 

さらに、固定資産税評価では、著しい不整形であったとしても、当該要因が評価額にうまく反映されていないケースや、現況が宅地であるにもかかわらず雑種地や畑で課税されているケースもあることから、このような場合、固定資産税評価額をもとにせず、近傍地比準方式等、別の評価方法によることが適当な場合もあります。「倍率地域だから、固定資産税評価額に倍率をかければいい」と高をくくっていると、思わぬ失敗をしかねないので注意が必要です。

 

倍率地域の評価は基本的にシンプルではあるものの、難易度の高い例もあります。そのひとつが「市街化調整区域内に存する雑種地」で、これに該当する場合、近傍比準地になにを設定するのか、市街化の影響度はどれくらいなのかなどを検証する必要があり、難易度がぐっと増します。

 

こうした例に該当するかどうかは、詳細な役所調査、現地調査が必要であり、担当者の経験と力量が何よりものをいいます。カンタンなようで奥が深いのが相続税土地評価です。倍率地域の土地をお持ちという方、不安を覚えたら、専門家に意見を聞くことをおすすめします。

 

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藤宮 浩

フジ総合グループ 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役/不動産鑑定士

 

髙原 誠

フジ総合グループ フジ相続税理士法人 代表社員/税理士

 

フジ総合グループ 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
不動産鑑定士 

埼玉県出身。平成7年宅建試験合格、平成16年不動産鑑定士試験合格及び登録、平成24年ファイナンシャル・プランナー(CFP)登録。
「株式会社フジ総合鑑定」の代表取締役であり、26年間で5,000件以上の相続税申告・減額・還付実績を持つ「フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)」の代表。
雑誌『家主と地主』、大家さんのためのフリー・マガジン『オーナーズ・スタイル』誌等に「不動産鑑定士から見た相続税の現場」に関するコラムを連載しているほか、各企業からの要請により年間50本を超えるセミナー・講演活動も行っている。
主な著書に『あなたの相続税は戻ってきます』『土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本』『相続税を納め過ぎないための土地評価の本』(以上、現代書林)などがある。

フジ総合グループWEBサイト:https://fuji-sogo.com/

著者紹介

フジ総合グループ フジ相続税理士法人 代表社員
税理士 

東京都出身。平成17年税理士登録。
平成18年、相続税のセカンド・オピニオン業務の第一人者である税理士・吉海正一とともに「フジ相続税理士法人」を設立。年間700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。「フジ総合グループ」内に設立された「NPO法人相続手続きサポートセンター」の監査役でもある。
不動産・保険等の知識を生かした相続実務に定評があり、『日本経済新聞』『プレジデント』等の刊行物への取材協力や、各企業からの要請によるセミナー・講演活動も多数行う。
主な著書に『あなたの相続税は戻ってきます』『土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本』『相続税を納め過ぎないための土地評価の本』(以上、現代書林)などがある。

フジ総合グループWEBサイト:https://fuji-sogo.com/

著者紹介

連載家族が集まる年末年始だから本気で考えたい!「相続」特集 ~2020

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