50代以上のサラリーマンが「不動産投資へ挑戦」は無謀か？

50代でも「不動産投資ローン」が組める？

資産運用のポイントとして「長期投資で時間を味方につけましょう」ということが、しきりにいわれています。資産運用の複利効果は、時間をかけるほど大きなものになります。リスクを抑えるために、運用利回りが低くなったとしても、長期投資をすることで結果的にリターンを増やすことが可能なのです。老後不安を抱える、20、30代のサラリーマンの間で、不動産投資の人気が高まっているのは、このような長期的な視点によるところが大きいでしょう。

しかし、老後不安は全世代に広がっています。もっと上の世代、50代や定年退職した人が不動産投資を行うのは無理なのでしょうか。考えてみましょう。

シニアに不動産投資は無理？

そもそも不動産投資とは、区分所有マンションや一棟アパート、一戸建て、駐車場などの不動産を購入し、それらを貸し出して賃貸収入を得る行為です。家賃収入のようなインカムゲインだけでなく、不動産が値上がりした場合、売却して利益を得るキャピタルゲインも狙えます。

また、入居者が決まるまでは募集広告を出すなど、オーナーといえどもいろいろと手間がかかります。しかし、物件を購入し入居者が決まれば管理会社に日常業務を委託することができるため、体力や年齢が理由で投資ができなくなることはありません。むしろ、自由な時間が生まれる定年退職後の方や、若者に比べて体力が落ちてきた50代の方々にこそ、取り組んでほしい副業の一つといえます。

ただ、不動産投資は物件を購入することになるので、「そのための予算をどう工面するのか」という問題があります。自分で不動産購入資金を全額出すという方法もありますが、一般的にはローンを利用することが多いです。

つまり、ローンを組めるかどうかが、不動産投資を始めるうえで非常に重要なポイントになります。ローンは、期間が長めになるので高齢だと審査が不利になりがちですが、50代の方でも十分融資は受けることができます。なぜなら、不動産投資ローンは申込人の収入だけで審査するのではなく、物件の不動産価値を評価して貸し出しを行うスタイルだからです。

そのため、自宅を購入する際に利用する住宅ローンと比較して、不動産評価額や事業としての収支が十分出ると判断されれば年配の方でも審査に通り、定年退職後でもローンが組める可能性はあります。

では実際に50代以降の方が不動産投資を行う際、どのように物件を選べばいいのでしょうか。筆者としては、なるべく首都圏（できれば東京）の物件を選ぶことをおすすめします。理由は主に2つあります。

・首都圏の人口流入は継続が予想されている

首都圏は、地方や海外からの人口流入の影響で、人口増加がまだまだ続いており、賃貸需要が期待しやすいです。地方でも一部の地域では継続的に賃貸需要が期待できます。しかし、相対的に都心と比較して目利きが難しく、首都圏の物件を選ぶほうが無難です。

・首都圏のほうがサポートする不動産業者を見つけやすい

入居者からの問い合わせ対応や建物、設備のメンテナンスなど、物件管理は不動産会社に委託する人が多い傾向です。そのため、首都圏だと不動産会社も多く良いパートナーを見つけやすのではないでしょうか。経費を抑えるために、定年退職後は自由な時間もできるので、「物件管理は自分で行う」という方もいます。

しかし、その場合も病気やケガなどで自身が対応できなくなってしまったときの備えはしておきましょう。首都圏であれば、すぐにサポートしてくれる不動産会社も見つけやすいでしょう。

「相続対策」でメリットを発揮する不動産投資

50代や定年退職直後の年齢であれば、そこまで意識はしていないかもしれません。しかし、不動産投資は相続対策としても有効です。日本の相続税制度では、相続人が受け取る相続財産の価額が大きいほど、課税額も大きくなります。つまり、相続財産を減らすことが節税のポイントになるのです。そのために、生前のうちに相続人に財産を贈与するなどの対策をとる必要があります。

しかし、暦年贈与のように毎年非課税で贈与できる金額は110万円と限りがあるため、多額の相続財産を贈与していく場合は時間がかかってしまうのがデメリットです。その点、不動産投資は相続税算出のための評価方式において、多くの場合は市場価格よりもかなり安く評価される仕組みになっています。現金に比べて、不動産は流動性が低いため、その分を割り引くので市場価格よりも低く評価される傾向があります。

そのため、たとえば3,000万円で購入した投資用不動産の相続税評価額が、1,500万～2,500万円まで下がることも珍しくありません。不動産投資は、自動的に相続税の課税対象となる財産額を下げる効果があるため、節税できるのです。このように、不動産投資は相続対策で大きなメリットを発揮します。相続対策は早く始めて損することはありません。

50代の方々や定年退職した方は、大切な資産を次世代に効率よく残してあげるために、不動産投資という選択肢をもっておくと、運用の幅が広がるのではないでしょうか。