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活況続く不動産業界…バブル崩壊は訪れるのか？
近年、政府が推進する「働き方改革」による副業解禁や将来の年金不安などを背景に、多くの人たちが投資や資産形成に目を向けるようになりました。なかでも不動産投資は人気が高く、サラリーマン大家となる人も増加傾向です。
しかし最近では、「不動産バブルの崩壊」や「空室率上昇」のような話も聞こえるようになりました。この波にのまれてしまっては、資産形成どころではなくなってしまいます。この先、サラリーマンが資産形成を進めるにあたって、不動産投資は不適当なのでしょうか？
株式会社不動産経済研究所の調査によると、2018年12月の新築マンションにおける月間契約率は、49.4％（前年同月72.5％）で、50％を割り込みました。こういった背景から、以前よりも「不動産バブル崩壊」を懸念する声が高まっているのです。
そもそも「バブル崩壊」とは、市場の期待が過熱して実際の価値以上に値段が高騰した商品や資産があるとき、一気にその価値が下がってしまう現象をいいます。1994年の土地バブル崩壊、2008年のリーマンショックは、典型的な「バブル崩壊」といえます。仮想通貨のバブル崩壊は、局地的な現象だったと推測できますが、大規模なバブル崩壊の場合は不動産価格が大幅に下落するでしょう。
金融機関は貸出金が不良債権化することを恐れて、融資を引き上げたり、引き締めたりします。そのため、さらなる下落を恐れて買い控えが起こり、ますます不動産は売れにくくなります。そのような状況が引き金となり、値段が下がっていくという悪循環が生まれてしまうのです。2019年現在の日本の不動産市場は、2012年末、安倍政権による大胆な金融緩和政策を背景に、2013年以降は上昇傾向にあります。
最近では特に、首都圏において2020年の東京オリンピック開催に関連した開発が進んでいます。しかし、不動産価格の上昇によって現在はバブル状態であり、特にオリンピック終了後に崩壊するのではないかと、市場を不安視する声も出ているのです。
「首都圏」には、まだ有望なエリアが多い
こうした不動産バブル崩壊を予測する声を聞いて、市場の先行きを極端に恐れる必要はないと考えます。確かに、金融緩和政策やオリンピック関連の不動産開発の影響で上昇した地価が、どこかのタイミングで反転する可能性はあります。しかし、かつてのバブル崩壊のときも同じでしたが、バブルが崩壊したからといって、家に人が住まなくなるわけではありません。
賃貸不動産市場における需要は、必ずあるのです。元来、不動産投資は不況に強いといわれるのは、このような理由からです。確かに、景気悪化にともない高級賃貸住宅への需要は減少する可能性があります。しかし、多くの人たちが必要としている価格帯の賃貸物件で、景気変動の波が需要に大きな影響が出るとは考えにくいのです。不動産投資は、景気の波に左右されにくいという特徴があります。それは絶対的な需要があるからなのです。
もちろん、オリンピック効果のような短期トレンドとは無関係に、少子高齢化によって日本の人口は減少傾向にあります。国立社会保障・人口問題研究所によると、このまま出生率の回復がないケースとして、2048年には総人口は1億人を割り、9,913万人程度になるとしています。
しかし首都圏など一部の地域では、国内のみならず海外からも人が集まってきています。そうした地域では、今後も人口増加が予想されており、不動産投資の対象としても十分に有望なエリアといえます。このように実需がある不動産は仮にバブルが崩壊しても、価格の大きな下落は考えにくいのです。
「空室率上昇」に対抗できる物件を選定する
不動産投資で重要なことは、今後も賃貸需要が継続するような物件を購入し、入居者に住み続けたいと思ってもらえるような物件管理を行うことです。加えて、需要と供給のバランスがとれやすいエリアに投資することも大切です。上述した通り、東京都内を中心とした首都圏エリアは、人口流入が続いているので注目しておくとよいでしょう。
首都圏といってもかなり広範囲です。東京においても、都心回帰の流れが起きているといわれています。地域を分析し、より詳細にエリアを絞っていく必要があります。
またエリアの問題だけでなく、駅からの距離、学校や病院などの公共施設の充実度、買い物などの利便性、地域の治安など、あらゆる観点で周辺環境をチェックします。さらに宅配ボックスやオートロックなど、ニーズの高い設備を有した物件を選ぶようにします。賃貸者ニーズは時代と共に変化します。ユーザーのニーズを敏感に察知することが、大家には求められます。
地域ごとに特徴をしっかりとつかみ、それに合わせた投資を行う。こうした経営努力によって「不動産バブルの崩壊」や「空室率上昇」などへの施策も生まれ、リスクだけを恐れる必要はなくなります。
これからも市況を注意深く見ていかなければなりませんが、会社員の副業や資産形成を目的とした不動産投資は、これからも選択肢のひとつとして考えてもいいでしょう。
