家賃滞納で大打撃!「家賃保証会社」でリスクは回避できるか?

不動産経営につきまとう、さまざまなリスク。そのなかでも家賃滞納リスクはやっかいな問題です。そこで登場するのが「家賃保証会社」入居審査や滞納家賃の回収のための取り立てなどを代行してくれるオーナーにとって頼もしく便利な存在といえるでしょう。本記事では不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、家賃保証会社の概要とその選び方を解説いただきます。

家賃保証会社の利用するメリットは大きい

家賃保証会社は入居者からの家賃の支払いに滞りが生じた際に支払いの立て替えと入居者への取り立てを行ってくれるサービスを提供します。具体的には入居者と家賃保証会社が直接契約を結び、家賃保証会社が入居者の家賃を保証する仕組みになります。

 

不動産投資には空室や災害などのリスクが想定されますが、そのうちの一つに家賃滞納リスクがあります。入居者の家賃滞納によって毎月の家賃収入がなくなると、不動産投資ローンの返済を自己資金から捻出したり延滞されている家賃の回収を行ったりするなど精神的な負担も大きくなります。仮に滞納が長引いて訴訟することになった場合は、さらに時間的にも大きなダメージを被ることになるでしょう。

 

2018年12月に公益財団法人日本賃貸受託管理協会は第20回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」で「月初」「月末での1ヵ月」「月末での2ヵ月以上」の家賃滞納率に関する3つの統計を発表しています。2018年上期の全国の延滞率は月初6.8%、月末での1ヵ月3.1%、月末の2ヵ月以上1.3%でした。一方、首都圏では月初5.8%、月末での1ヵ月4.0%、月末の2ヵ月以上1.5%です。

 

こうしたリスクを回避するためにオーナーは入居者に対して連帯保証人を求めます。ただ家庭の事情で連帯保証人の用意が難しい入居者も少なくありません。単身の中高年者層も重要な見込み顧客ですが、高齢化や少子化の影響で連帯保証人の確保が困難な人もいるでしょう。

 

しかし家賃保証会社を活用すれば、家賃保証会社が入居者の審査を行いその上で家賃を保証してくれるので滞納リスクを回避することができます。また、審査結果は賃借契約の審査にもそのまま反映させられるので契約の手続きもスムーズとなり、オーナーにとってはメリットが大きいと言えるでしょう。

資金面の信頼性、家賃保証会社としての実績を見て選ぶ

一般的に家賃保証会社を利用する場合、まずオーナー側で保証会社を選びその会社を入居者に紹介するという形になります。家賃保証会社を選定する際の注意点ですが、入居者の支払いを立て替える存在なので資金面での信頼性はもちろん、家賃保証会社としての実績が評価されている会社を選ぶようにしましょう。単に料金の安さや人に勧められたからという理由で選んでしまうと、後々トラブルが発生した時に苦労することになりかねません。また家賃保証会社のサービス内容も会社によって微妙に異なります。

 

・保証した家賃の振り込みまでの期間

・保証が行われる期間

・入居者への催促の仕方

・裁判になった際、蒸発し連絡取れなくなってしまった入居者の残置物処理の費用
 など

 

滞納家賃の督促を電話で終わりにするところもあれば訴訟まで対応してくれるところもあります。サービスが手厚い保証会社ほど基本的に保証料(入居者が負担)が高くなり入居者の初期費用が増える傾向です。もちろん客付けのハードルは上がってしまうので自分の物件の魅力度も踏まえた上で最適な保証会社を選ぶようにしましょう。

家賃保証会社利用の流れとその費用

家賃保証会社を利用する際の注意点は、オーナーから直接「利用希望」の問い合わせをしても申し込みができないことです。家賃保証会社は不動産会社を代理店としているため不動産会社を通して申し込むことになります。

 

利用する際は、まず入居申込時に同時に保証会社に入居者の審査をしてもらい問題がなければ契約となります。初回保証委託料として月額賃料総額の0.5~1ヵ月分が初期費用として入居者から徴収されるのが一般的です。契約更新の際にも入居者から保証会社への支払いが発生します。また入居者と家賃保証会社の契約では、オーナーへの提出書類とは別に免許証など本人確認書類、源泉徴収票、確定申告書類の控えなど収入を証明できる書類も必要になります。

 

上述のとおり家賃補償はオーナーにとっては魅力的なシステムであるという反面、入居者にとっては費用面や手続き上の負担になってしまうという一面もあります。入居者の立場になって負担にならないように丁寧にアナウンスするなど、スムーズに手続きが進むように配慮することを心がけておくとよいでしょう。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載資産コンサルタントが指南する「不動産投資&管理」ガイド

本連載は、リズム株式会社が発信する「不動産コラム」の記事を転載・再編集したものです。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧