令和の民泊女王が教える「民泊」物件パターン別戦略とは?

全国民泊同業組合連合会 理事・大神麗子氏の著書、『民泊2.0~事業と投資のハザマだからオイシイ』(みらいパブリッシング)から一部を抜粋し、民泊運営のポイントについて見ていきます。

管理規約で民泊が承諾されている建物は少ないが…

今回から、物件のパターン別に戦略を考えていきます。

 

民泊施設には色々なタイプがあります。1室、戸建て、1棟、自宅、二世帯住宅型、ゲストハウス型。どんなタイプで始めたいか、あなたの好みで選びましょう。

 

♦マンションの1室—手軽に始められる

比較的多いのは、マンションの1室を賃貸して民泊にするケースです。借りるだけなので低資金から気軽に始められます

 

ポイントは、マンションの管理規約で民泊が禁止されていない物件であることです。禁止されているマンションでは開業することができません。民泊で使うためには、管理規約での承諾と大家さんの承諾の両方が必要です。そのため、分譲マンションではなく、1棟オーナーの賃貸用マンションを借りてやるなどが現実的でしょう。

 

「分譲マンション」とは、一棟のマンションを一戸ごとに分割して販売しているマンションのことで、部屋ごとに所有者が違います。一般的に投資用で購入するのではなく、自分たち家族が住むためにマイホームとして購入することが多く、「管理規約」という快適なマンションライフを維持するための規約が定められています。

 

ちなみに日本全国のマンションで、管理規約で民泊が承諾されている建物は全体の内3.8%しかありません。96.2%は民泊で使うことができないわけです(SUUMOジャーナル http://suumo.jp/journal/2018/07/30/157961/)。

 

対して、1棟オーナーの賃貸用マンションは、小ぶりのアパートやマンションを、個人の大家さんが不動産投資家として所有し、その大家さんが全権なので管理規約がないことが多いです。この場合、大家さんの許可だけがあればいいのでラクです。

 

部屋のタイプはワンルームから5LDKなど様々ですが、部屋は広い方が民泊にした場合に収益性が高くなり、集客するのもラクです。狭いワンルームはビジネスホテルと被るため競合の層が厚く、知名度や信用力の高いチェーン系ホテルも多く(アパホテル、東横インなど)、勝ち残っていくのが至難の技だからです。

外国人は「和室や押入れ」に日本の伝統を感じる⁉

◆戸建て—再現性が高く、外国人に人気

これが一番、再現性が高いと思います。マンションのように管理規約がなく、独立して建っているため、自分の裁量で管理しやすいです。マンションと比べて物件に広さがある傾向にあり、集客にも強いです。

 

また、戸建ては海外の人から見ると日本の伝統を感じられるようで人気があります。現代の日本人からは住居として不人気な和室や押入れなども、外国人にとっては旅行の記念になります。海外でもドラえもんなどのアニメは人気があり、「ジャパニーズハウス」に対する知名度は高いようです。

 

あなたが戸建て大家で、和室の賃貸付けに苦労している場合は、この機会に民泊に切り替えるのも良い手なのではないでしょうか。新規で投資用に戸建てを購入か、賃貸して用意するのもいいでしょう。1棟マンションに比べて戸建ては建物自体が小さいため、消防設備工事などのイニシャルコストも安く済み、再現性が最も高い手法となります。

 

注意点として、戸建てと言っても昔の古いままの状態ではクレームが出やすいので、リノベーションしてきれいにする必要はあるでしょう。外壁はそのままでいいですが、内装はきれいにしてください。自分でDIYをするのもありです。休日にご夫婦で楽しみながら作り上げているという方もいます。

 

♦1棟—団体も受け入れでき、コスト面でもスケールメリットがある

1室だけ運営していれば、受け入れ可能な収容人数は限られ、大人数には対応できないですが、たくさん客室があれば、少人数のゲストも、団体のゲストも、どんな問い合わせでも受け入れられます。

 

「大は小を兼ねる」という言葉の通りです。2人組ゲストであれば1室だけ予約してもらい、15人なら5室ほど予約してもらう。対応できる幅が増え、小さな施設にはできないことが可能となってきます。

 

管理もしやすいでしょう。同じ建物にあるので、何かあった際にも対応がしやすいです清掃業者に清掃を委託する場合など、同じ場所にたくさんの部屋があるので業者としても業務効率が上がり、スケールメリットでディスカウントの交渉ができる可能性があります。

 

1棟を運営する手法として購入とサブリースがありますが、どちらにもメリット、デメリットがあります。

大神麗子氏
大神麗子氏

楽待コラムニスト
全国民泊同業組合連合会理事 

宿泊業と不動産投資を掛け合わせた形でビジネスを行い、5年目に至る。学生の頃に自習用のレンタルデスクを借りたことがきっかけで、空間貸しビジネスの可能性に目覚める。就職活動において10社以上の東証一部上場企業から内定を得た後、総合職の営業として勤務し、2014年に独立。楽待コラムニストとして投資の執筆、不動産投資家やサラリーマンに向けた民泊投資アカデミーを主催、民泊の意見表明に関して国に認められた唯一の折衝機関である全国民泊同業組合連合会の理事を務める。SNS上では、多数のフォロワーに向けて自身の投資手法や考え方を公開し、反響を得ている。民泊ビジネスの第一人者として、多数の取材やセミナー講演依頼を受け、その可能性を提唱している。著書に『買わない不動産投資 ドル箱 宿泊所』(みらいパブリッシング)。

著者紹介

連載物件、業者選び、運営管理、収益…ゼロから始める超実践的「民泊」入門

民泊2.0 事業と投資のハザマだからオイシイ

民泊2.0 事業と投資のハザマだからオイシイ

大神 麗子

みらいパブリッシング

「人生をもっと豊かに、充実した毎日を送りたい」 そう感じている人は多いはず。 「民泊」は、自分らしく楽しみながらできる仕事としても、 ゼロから始める人や副業でやる人にもぴったりのビジネスです。 さらに今、訪日…

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