サラリーマンが「不動産投資で節税する」とはどういうことか？

会社員でも「不動産投資」で節税効果が得られる

一般的に節税は、収入を得るためにかかった経費を差し引いて所得を圧縮し、所得税や住民税の金額を減らします。しかし、会社に勤めているサラリーマンの経費は、請求すればすべて会社が支払いますし、所得の源泉徴収や年末調整も会社が行ってくれるので、特定支出控除など特別な場合を除けば、自らの収入から差し引ける分はありません。

自分で確定申告する機会が少ないサラリーマンは、基本的に節税をすることは難しい傾向にあるといえるでしょう。

しかし、不動産投資をするとサラリーマンでも節税をすることが可能です。このような文句にひかれて、実際に不動産投資を始めた、という会社員もいることでしょう。そもそも不動産投資は、どうして節税になるのでしょうか。

まずサラリーマンの給与所得には、当然のことですが税金がかかります。給与所得から、さらに差し引けるものがあれば、さらに節税することができるでしょう。不動産投資がサラリーマンの節税になる仕組みは、「不動産を購入して賃貸経営を行った際、赤字が出ると確定申告をするときに、赤字分を給与所得から差し引くことができる」というものです。これを「損益通算」と呼びます。

たとえば、給与所得500万円の人が、賃貸経営で100万円の赤字を出したとすると、損益通算した合計の所得は400万円です。つまり500万円分の所得税をすでに納めていれば、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付されるのです。

不動産投資にかかる主な経費は、物件購入費のほか「不動産会社の仲介手数料」「司法書士報酬」「火災保険料」「リフォーム代」「修繕費」などがあります。初年度は、何かと物件購入に伴う諸経費支出があるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。

「節税できる！」という広告文句で不動産投資を始める会社員は多いが……

会計上は赤字でも、キャッシュフローをプラスにできる

ただ、節税効果があるとはいっても、それだけ自己資金の支出が増えるわけですから、赤字になることを手放しで喜べる人はいないかもしれません。不動産投資で重要なのは、手元に残るお金である「キャッシュフロー」です。これがマイナスだと、給与所得で貯めた貯蓄を切り崩すことになりかねません。

しかし、不動産投資の魅力は、会計上は赤字になってしまってもキャッシュフローがプラスになることです。これを実現してくれるのが「減価償却費」という経費になります。

減価償却とは、建物の購入費用を残存耐用年数に分けて経費として計上することです。つまり、毎年劣化してしまう分を経費として計上することができます。言い換えると、減価償却費は実際の支出を伴わないのに、経費として収入から差し引くことができるのです。

なお、建物の耐用年数は構造別に法律で定められており、RC（鉄筋コンクリート）は47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年です。

中古物件の場合、築年数が耐用年数を超えているかいないかで、計算方法が変わります。まず、超えている場合の耐用年数は、法定耐用年数の20％となります。

築25年の木造物件で計算してみましょう。すでに、法定耐用年数22年を超えているので、この場合は22年×20％＝4年です。そのため、3,000万円で購入した物件だと、1年あたりの減価償却費は3,000万円÷4＝750万円となります。

一方、耐用年数が残っている場合の耐用年数は、法定耐用年数から経過年数を差し引き、経過年数の20％を加えたものになります。

たとえば3,300万円で購入した物件が築17年のRC造（耐用年数47年）の場合、この物件の耐用年数は（47年－17年）＋17年×20％＝33年です。つまり、1年あたりの減価償却費は3,300万円÷33年＝100万円となります。

所有物件の残存耐用年数はどれくらいか？

上記のように、残存耐用年数が少ないほど年間の減価償却費が大きくなって利益は少なくなります。しかし、その分だけ徴収される税金が減るので、キャッシュフローが多くなるというわけです。

確かに、不動産投資が赤字になると、上記のように節税が可能になります。しかし、不動産投資の本来の目的は節税ではなく、あくまでも購入した不動産からお金を生んでもらうことです。

「税金を払いたくないから、利益を出さない」

このような考えでは、いささか本末転倒になってしまいます。「節税」ばかりに捉われるあまり、いつのまにか大きな損を被ってしまう会社員もいます。

「不動産投資で節税できる」というメリットは最大限に利用しながら、安定的な利益を獲得していくことが、不動産投資の目的であることを忘れないようにしましょう。