全国民泊同業組合連合会 理事・大神麗子氏の著書、『民泊2.0~事業と投資のハザマだからオイシイ』(みらいパブリッシング)から一部を抜粋し、民泊運営のポイントについて見ていきます。

民泊を開業するために欠かせない「三つの法律」とは

民泊をするにあたって、どのような業者が関わるのかお話ししていきます。

 

自分でできる部分は自分でやって、業者に委託する部分は委託しながら、あなたの貴重な時間を有効活用していきましょう。

 

【関わることになる主な業者】

不動産屋

行政書士・建築士・消防設備士

リノベーション・インテリアのための内装業者や工務店

家具家電の搬送や立ち上げのための業者

運用代行業者清掃業者

 

これらの業者は、あなたの宿泊物件を完成するための大切なパートナーたちです。成功には優秀なパートナーが欠かせません。本書では、これらのメンバーを「民泊レンジャー」と呼ぶことにします。

 

民泊レンジャーは、ネットの検索でも見つかりますし、私からの紹介も可能です。私の主催する民泊コミュ二ティ(KDC)の会員特典として、厳選した優秀な業者の紹介も行っています。

 

民泊レンジャー①不動産屋

 

民泊をするために物件の契約をします。不動産屋で、物件の売買契約や賃貸借契約を結びます。あなた自身が大家で、自分の物件を使うのであれば必要ありません。

 

民泊レンジャー②士業

 

法律面や申請手続きについては、専門家である「士業」に依頼できます。1から勉強するには長い期間がかかってしまうので、依頼することをおすすめします。自分で申請がやりたいという方や、法律面を詳しく学びたいという方は、拙書『買わない不動産投資ドル箱宿泊所』(みらいパブリッシング)に詳しく記載してありますので、そちらをご参照下さい。

 

民泊の開業でかかわるのは、行政書士・建築士・消防設備士の三種類の士業です。開業するためには、三つの法律をクリアする必要があります。

 

1:旅館業法(もしくは特区民泊・民泊新法)

2:消防法

3:建築基準法

 

まず、行政書士に連絡します。行政書士とは、許認可等の申請書類の作成や提出手続き代理などの仕事をしている有資格者です。行政書士は、1の「旅館業法」についてあなたの代わりに担当してくれます。

 

2の「消防法」。これに詳しいのは消防設備士です。物件で火災があって人身事故があるといけないので、消防対策が必要とされます。消防法の基準を満たすため、防災専門業者に依頼して消火器や火災報知器などの設備を設置する必要があります。

 

3の「建築基準法」は、建物自体の基準法です。こちらに関することは建築士に相談します。建築士とは、建築物の設計及び工事監理を行う職業の有資格者です。物件を見てもらい、申請の書類として必要な書類を作成してもらいます。

 

民泊レンジャー③リノベーション・インテリア

 

物件が古い場合、工務店に頼んでリノベーションをしてもらいます。壁紙を替えたりして内装のグレードを高めると集客につながるので、内装業者と打ち合わせして進めます。ハイセンスなインテリアを整えるためにデザイナーに頼むこともあります。もちろんこれらは、やってもやらなくても構いません。こだわりの部分です。DIYを趣味としている人は、楽しみながら自分でやってみるのもいいでしょう。

 

民泊レンジャー④家具家電立ち上げ

 

便利屋や引越し業者に頼みます。

 

あなたが購入した家具家電を、部屋に搬送したり、組み立てたり設置したりする必要があります。自分でやってもいいですが、重くて手間がかかるので私は業者に委託しています。

 

民泊レンジャー⑤運用代行業者

 

物件の運用を代行するオペレーション会社です。宿泊ゲストの集客、予約・問い合わせ対応、価格の設定など、全てのオペレーションを任せることができます。あなた自身は一切何もせず、全部丸投げで代行してくれます。収益に関しては、毎月その業者から入金があるので、あなたは銀行口座の確認をするだけです。

 

民泊レンジャー⑥清掃業者

 

ゲストの滞在にあたり、部屋のベッドメイキングや清掃が必要です。自分で清掃してもいいですが、大変なので私は業者に委託しています。部屋や水回りの掃除、リネンの洗濯と交換、アメニティの設置、切れた電球の交換など、全て丸投げでやってもらえます。清掃完了後は、部屋の写真を撮って確認用に送ってもらえます。

 

以上、これらのメンバーが、あなたの民泊レンジャーです。基本的にシステム化されているので、あなた自身は本業で忙しくても、頼みたいことを適宜業者に委託できます。

「その人は何の専門家なのか」きっちり区分けをする

ここで、私が実際どのように業者と仕事を進めているのかをご紹介します。対面ではなく、電話での問い合わせやメッセージで、遠隔で進めています。こちらは、壁紙業者、搬送業者、便利屋へ実際に依頼した際のやりとりです。

 

 

 

複数の業者に依頼して、一度も会ったことがなくてもきっちりとやって頂いています。効率的に進めるためなので、ややこしい部分があれば事前にわかりやすく説明しておくようにしています。業者側も正直なところ、依頼者に立ち会いされるより気楽でいいんじゃないかと思っています(笑)。

 

そのほか、自宅と投資物件が遠方だということも出てくると思います。自分は東京に住んでいるけれど、民泊は大阪でやりたいという時も、このように進めることができます。

 

業者に仕事を依頼する際に重要なことは、「その人は何の専門家なのか」ということを、しっかりと区分けして考えることです。

 

よくある例を挙げてみます。

 

あなたが民泊を始める際、最初に物件の許可申請に関して行政書士に相談したとします。行政書士とは、あくまで行政への申請手続き業務をしている専門家です。投資をしているわけでもなければ、不動産や民泊に詳しいわけでもありませんが、業界界隈にいるので全くやったことがなくてもわかっている気分になり、「この物件は儲かると思いますよ」などと言ってしまう方も中にはいます。

 

そして、それを鵜呑みにしたあなたがその物件を購入し、無事物件に許可は降りたものの「運用しても全然儲からなかった」というような話が出くるわけです。その士業の方に悪気はありません。起こってしまった原因は、あなたが「聞く人を間違っている」からです。

 

清掃業者に不動産について聞いたとか、内装業者に民泊について聞いたというのも同じことです。その人(業者)それぞれの専門分野があるため、その分野に関してのみアドバイスを受けるようにしましょう。当たり前のことのように聞こえますが、リアルの場になると混同してしまうことがあるようなので、忘れないようにお伝えしておきます。

 

民泊についてワンストップで知識を持ち合わせているパートナーが見つかれば、それは幸運です。出会った際は色々聞いてみましょう。物件の選び方に関してや、法律面、手続き、内装、ゲスト関係、投資運用など、一連のノウハウ全てを持ち合わせており、かつ、実際に自分のお金を使ってリアルでやっている先駆者です。私もそれにあたりますが、全ての方に直接お会いすることは難しいですので、本書で共有させてもらい、あなたの一助となれれば嬉しく思います。

 

 

大神麗子

全国民泊同業組合連合会・理事

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