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「他人資本」を利用する…不動産投資の本質
■不動産投資の2つの収益方法
不動産投資には大きく下記2つの収益方法があります。
（1）家賃収入によるインカムゲイン
毎月安定した家賃収入を得る収益方法です。
（2）売却益によるキャピタルゲイン
投資物件を売却して、その売却益を得る方法です。
多くの方は売却益を狙うより、毎月安定した家賃収入を得ながら長期的に資産形成を行うことを目的にしています。
■不動産投資をする本当のメリットは？
投資をしている方であれば、「自己資本」と「他人資本」という言葉を聞いたことがあるでしょう。株、FXなど多くの金融商品は自己資本を利用する投資商品です。
一方、投資資金を融資できる不動産投資は、他人資本を利用する投資商品といえます。購入する対象である不動産を抵当に、金融機関から購入資金を融資してもらい、さらに月々の返済は入居者の賃料から充てられることができるのです。つまり、不動産投資は完全に他人資本で資産形成が行える投資商品なのです。
また、融資を利用するにあたり、団体信用生命保険を付けることができます。もし、自分に万が一のことがあったとき、家族は一切借金を支払う必要がないのです。残された家族は物件を売り現金を得ることもできるし、毎月の家賃収入を生活費に充てることもできます。
自分が買うなら…どこで「投資」を見極める？
■不動産投資のデメリットとは？
不動産投資は融資を活用することにより、他人資本で資産形成ができると話しましたが、実は、融資を利用することはデメリットでもあります。
融資は借金です。完全に他人資本で運営していくには、「入居者がいる」ということが前提条件になります。「入居者がいない（＝空室がある）」と、返済が滞ることになるのです。そのため不動産投資では、きちんと入居者がつく、入居ニーズが高い物件を選ぶことが重要です。しかし物件の選び方で失敗する方が多いのが現実です。
■不動産投資で損する3つのパターン
不動産投資で「損した」「失敗した」という話を聞いたことはあるでしょう。比較的に多くいわれている失敗のパターンは、以下の3つです。
（1）家賃が下がってしまったことによる「収支がマイナス」
（2）入居者がつかないことによって「収支がマイナス」
（3）修繕積立金が上がったことによって「収支がマイナス」
事前にリスクについてきちんと把握することができれば、そのリスクを最小限におさえることができます。上記3つの失敗も、購入するときに回避策をきちんと立てれば、解決できる問題です。
■投資すべき物件かを見極めるポイント
上記の失敗のパターンで共通しているのは、「予想よりマイナス収支が大きい」点です。不動産には収支がマイナスになりやすいポイントが、いくつかあります。長期的に収支が安定するような物件を見極めるために、筆者がチェックしているポイントを紹介しましょう。
（1）物件の間取りをみる（バス、トイレ、洗面台の配置）
ひとり暮らしの物件の間取りは、さほど大きく変わらないのですが、注意したいのはバス・トイレの配置です。間取りが小さくても、バス・トイレが別の物件を選ぶようにしましょう。バス・トイレが一緒か別かで、家賃に数万円の差が生じる場合もあります。
（2）設備の色合い
設備の色合いも注意すべきポイントです。筆者は10年経っても古く見えない色合いの物件をおすすめしています。たとえば、ベージュ主体の内装だと、黄色っぽく変色しやすく、イメージはよくありません。黒や茶色であれば変色の影響も少なく、家賃の下落幅も緩和できるケースが多いです。
（3）家賃は適正か、将来家賃は下がるのか
購入予定物件の間取りと設備と似た物件で、10年～20年ほど築年数が古い物件の家賃を調べます。購入前に実際にその物件を購入した後の家賃下落を想定します。下落率の把握ができれば、キャッシュフローも立てやすいでしょう。
（4）駅の周辺に再開発等の計画はないか
駅の周辺に再開発があると、地価が上昇したり、賃貸ニーズが上昇したり、家賃が上昇したりなど、将来的に様々なメリットを享受できる可能性があります。今後の都市計画を調べて、家賃変動に繋がるものがないか調べるようにしましょう。
まとめ
自分に合った投資商品を探す時は、「目標額とリスク許容度」を確認してからスタートしましょう。それは、
（1）将来いつまでにいくら必要なのか、いくらの資産を持ちたいのか
（2）今いくら貯金があるのか、これから毎年いくらくらい貯金できるのか
（3）それをどのくらいで運用できれば目標達成できるのか
というようなことです。筆者自身も上記のことを考えて、27歳の時に投資をスタートしました。筆者はかなり慎重派でリスクをとりたくない性格のため、まずは国内生保の個人年金からスタートし、次に外資系保険を始めました。不動産会社に入社して1年目には、不動産投資はリスクコントロールできる投資商品だと知り、不動産投資にもチャレンジしました。自分のポートフォリオに沿って、今は様々な投資にチャレンジをしています。
筆者は、とにかくリスクの少ない投資商品からスタートし、勉強をしながら少しずつリスク許容度を広げ、リターンの大きなものへと拡大し続けています。自分に合った投資商品は、その人の属性、状況によって異なるので、一概に「この商品がいい」ということはありません。きちんとそれぞれの投資商品の本質を知ったうえで、自分の目標を達成できる商品を選ぶことが重要です。
