競売物件は市場価格の6～7割程度で売却される

売却価格が安くなる点も競売の大きなデメリットです。不動産は工夫することにより高値での売却が可能ですが、競売になると裁判所が事務的な流れで売却手続きを進めるため、そういった工夫をすることができません。

競売物件には一般の売買にはないリスクがあるため、買い手の側も高値をつけられないのです。通常の売買なら買い手は購入を決める前に物件の内覧をすることができます。室内の様子を目で見て確認できますが、競売の場合には裁判所の執行官以外は物件の中に入ることができません。

保証がつかないことも競売物件に付随する大きなリスクです。一般の建物には瑕疵担保保証など売り手の保証がつきますが、競売物件には一切保証がありません。そのため代金を支払ってから欠陥に気づいても買い手は自己責任で対処するしかないのです。

こういった事情があるため競売物件の売却価額は市場価格の6～7割程度にとどまります。残債が多い場合には、売却代金で清算できず、自宅を失った上に借金が残ってしまいます。

競売後の自宅は落札者のものなので、もちろん住み続けることはできません。実は競売を避けられれば、そのまま住み続けられるケースも少なくないのですが、競売における落札者の多くは、リフォームや解体によって再販売を目的とする不動産事業者なので、そういった対応を求めることはほぼ不可能です。

家を明け渡すための引っ越し費用も、競売の場合は得ることができません。売却代金は裁判所から債権者に配当として渡され、もとの所有者の生活再建資金として支払われることはないのです。

所有者・債務者の氏名や所在地などは全て公開に…

ローン破綻した人にとってはさらに、情報流出による精神的な苦痛も多大です。

情報流出は主に二つの段階を経て進みます。最初に競売の情報が公開されるのは「配当要求公告」という裁判所の手続きによります。競売を申し立てた人だけでなく、その他の債権者も平等に配当を受け取れるよう、裁判所が広く競売になる物件の所有者や債務者の氏名、所在地などを公開するのです。

さらに競売の日取りが決まると、裁判所は競売参加者を募るために物件に関する詳細な情報を公開します。不動産としての評価や差押え、諸権利関係や使用状況、外観や屋内の写真なども広く一般に公開されてしまうのです。この情報は不動産競売情報サイト「    IT（Broadcast Information of Tri-set System）」にも掲載されるので、多くの人に住所が特定され、室内の状況まで見られてしまいます。

この情報公開により、物件に関心を抱いた不動産事業者が現地調査を実施することもあります。住まいの周辺を調べられたり、場合によっては近隣住民に対する聞き取りや、競売への参加勧誘チラシの配布が行われたりと、情報は広く拡散していきます。

自宅を失い、債務を支払い続ける過酷な生活

住宅ローンの返済で破綻した人の末路は厳しいものになります。

自宅を手放しても債務が残ってしまうケースが多く、その場合には家賃などの住居費を支払いながら、債務を返済しなければいけません。もともと住宅ローンが支払えなくなった世帯は経済的な問題を抱えています。リストラや事業の失敗、病気、離婚などの事情があり、家計が火の車になっているのです。

そんな中、自宅を失った上に債務を支払い続ける暮らしは非常に過酷なものです。住居費を支払いながらカードローンや事業の借金、病気の治療費、離婚に伴う慰謝料や養育費などを支払い、さらに残債の返済をすることは非常に大きな負担です。爪に火をともすような暮らしをしても、家計を成り立たせるのは至難の業でしょう。

だからといって退去をズルズルと引き延ばせば、最後には強制退去ということになります。その場合には退去する日取りを選ぶことができなくなるので、引っ越し先が決まっていなくても家を出て行かねばなりません。住み慣れた家から強制的に追い出されてしまうのです。

実際、競売にいたる人の中には、ピンチのときに適切な対応を怠ってしまう性格の人が少なくないため、お金も行く当てもなく家を出ることになり、ホームレスになってしまうケースが見られます。

親や兄弟、親しい友人との大切な絆を失う可能性も…

また、競売のせいで生活だけでなく、人間関係が破綻してしまうケースも多々見られます。自宅を競売によって手放してなお残った債務について、連帯保証人が支払いを請求されることがあるためです。

保証人になってくれるのは親や兄弟、ごく親しい友人など大切な絆で結ばれた人たちです。債権者はそんな人たちに対して残債を清算するよう請求を行います。保証人の預貯金はもちろん、十分な金融資産がない場合には、家までもが返済の原資にされるため、老親や家族を持つ兄弟姉妹、友人に多大な迷惑をかけることになれば、それまで大切にしてきた絆が傷つき、ときには失われてしまうかもしれません。

前述した情報の流出も家族にとっては大きな痛手となります。競売は大々的に公示されるので、ご近所や地元のコミュニティに知られてしまい、心ない噂が流れるケースは少なくありません。ときには子どもが学校でいじめられ不登校になるなど、幅広い影響が起きるものと考えておく必要があります。

矢田 倫基

烏丸リアルマネジメント株式会社 代表取締役