コスパ最強の空室対策!物件の魅力を高める4つのテクニック

今回は、賃貸物件の空室対策として「物件の魅力」を上げるための施策について説明します。※本連載では、税理士・司法書士で、渡邊浩滋総合事務所代表の渡邊浩滋氏の著書、『税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営』(ぱる出版)から一部を抜粋し、賃貸経営で収入を増やすためのキャッシュフロー改善術をレクチャーします。

費用対効果が高い「ターゲットにあった設備」の導入

①魅力ある外観にする

今回は、物件の改善について解説します。

 

物件の第一印象が悪いと、絶対に入居は決まりません。

 

入居が決まってから、部屋をリフォームする大家さんがたまにいますが、リフォーム前の部屋を見せてはいけません

 

きちんとリフォームした後のお部屋でないと、そこに住むイメージがわかず、契約にもなりません。

 

エントランスの印象も非常に大事です

 

部屋はキレイでも、エントランスが汚いと印象が悪いです。むしろ部屋よりもエントランスをキレイにする方が入居の確率が上がるといっても過言ではありません。

 

またエントランスを明るくしておくことが重要です。夜はライトがついて明るいエントランスになっても、昼間に物件を見にいったら、影で暗かったという物件はよく見かけます。エントランスに花などを置き、常に明るい印象にしておきましょう。花だけで全然印象を違って見せることが可能です。


[図表]共用部分の見せ方には工夫が必要

(花・ゴミ箱がないエントランス)
(花・ゴミ箱がないエントランス)
(花・ゴミ箱があるエントランス)
(花・ゴミ箱があるエントランス)

②費用対効果の高い設備の導入を検討

ここまでやってきても決まらないのであれば、入居者に喜ばれる設備を導入することを検討しましょう。やみくもに設備を導入しても、お金がかかるだけです。

 

ターゲット(性別、年齢など)にあった設備の導入を検討することがすることが大事です。費用対効果の高い設備をあげておきます。

 

[費用対効果の高い設備]

 

生活便利系

●無料Wi-Fi

●宅配ボックス

●温水洗浄便座

●浴室乾燥機

●追い焚き機能

 

セキュリティ系

●TVモニター付きインターフォン

●ディンプルキー

●防犯カメラ

●オートロック

 

「物件そのものに問題がある」場合はどうすべきか

③お部屋の魅力を引き出す演出

リフォームしたお部屋はキレイでよいのですが、何もなくてはガランとしています。そこで、おしゃれな家具などを置いてみましょう。ステキな生活イメージを連想させる「お部
屋の演出」これは賃貸でも一般的になっていくでしょう。

 

家具・家電付のお部屋にするのも有効です。入居者は、引っ越してくるにあたって家具や家電を買いそろえるのが負担な人もいます。入居してすぐに生活ができるということもアピールしましょう。

 

④プチリノベーション

これだけやっても決まらないのであれば、いよいよリノベーションを検討する必要があります。

 

ただし、部屋全体をリノベーションすると、莫大な費用がかかります。「キッチンをシステムキッチンに替える」とか、「クローゼットをウォーキングクローゼットにする」とか、一箇所だけのプチリノベーションをやってみましょう。その際、誰も目につかないところをリノベーションしても効果はありません。行うべきポイントですが、

 

ターゲットに対して響く場所、目につく場所

 

これがおススメです。たとえば、若者がターゲットであれば、壁紙を1面だけアクセントクロスする、といった具合です。これは私の経験上、費用対効果が高いです。

 

ここまで一通りやっても、入居が決まらないのであれば、本格的にリノベーションをすることも考えなくてはなりません。しかし、ここまで空室対策をやってみて感じる部分もあるのではないかと思います。

 

それは、物件そのものに問題があるということです。

 

空室が、間取りや躯体の問題であれば、建て替えを検討しなければなりませんし、立地の問題であれば、売却も検討するべきではないかと考えます。

 

繰り返しますが、賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルです。

 

間取りや立地がネックになるようであれば、今後も賃貸経営において苦労が多くなります。

 

見切りをつけて、建て替えや売却を考えるのは、事業として当然行うべきことです。

 

「空室対策をやるだけやったけれど、結果的に難しかった」

 

この結論を出せたことに価値があるのだと思います。

 

 

渡邊 浩滋

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

 

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

1978年、東京都江戸川区生まれ。明治大学法学部卒業。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。大家兼業税理士として悩める大家さんのよき相談役となるべく、不動産・相続税務専門の税理士法人に勤務。退職後、2011年12月、同事務所設立、現在に至る。司法書士の資格を活かし、不動産のスペシャリストとして税務だけでなく法律面の観点からもトータル的なアドバイスを提供。
『「税理士」不要時代』(幻冬舎)、『相続対策の常識ウソ?ホント?』『大家さん必携!ライフサイクルから考える賃貸経営の税務Q&A』(ともに清文社)、『大家さんのための超簡単!青色申告』(クリエイティブ ワークステーション)など著書多数。

渡邊浩滋総合事務所 http://www.w-sogo.jp/

著者紹介

連載税理士大家が教える「キャッシュ」が激増する賃貸経営術

 

税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営

税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営

渡邊 浩滋

ぱる出版

本書は、大家さんの賃貸経営におけるキャッシュフロー改善の教科書です。 著者の渡邊さんは税理士業を行いながら、大家業も行う「税理士大家さん」ですが、経営状態の改善ノウハウには定評があります。渡邊さんは、税理士試…

 

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