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「踊り場」が続く、ホーチミン不動産市場
今年5月に第23回の連載として掲載した『2018年上半期 ベトナム・ホーチミンの最新不動産市況』でも詳述しましたが、現在もホーチミン不動産市場は踊り場が続いています。踊り場となる主な原因として、2017年からの急激な不動産価格の上昇、ホーチミン市が発令したホーチミン市中心地近郊での新規プロジェクトの建物の高さ制限（期限付き）、3月に発生した高層ビル火災事故などといった複数の要因が重なり、新規で発売されるプロジェクトのハイエンドクラスが減少、ミドルクラス、ローエンドクラスの発売も市場の様子見感が強く、こちらも鈍化傾向が続いています。
中でも急激な不動産価格の上昇については、わかりやすい事例がありましたので、そちらを取り上げてみます。
ホーチミン市2区、中心地から車で10分くらいの距離にあり、現在工事中の地下鉄METRO１号線沿いに位置するMASTERI「THAO DIEN」（駅直ハイエンドクラス物件）と、同じくMASTERI「AN PHU」（THAO DIENから200ｍ先）を比較してみましょう。
2015年7月外国人の販売解禁から2016年までの「THAO DIEN」の売出し単価は1,800USD/㎡～で、47㎡の1bedが約8万5000USDで売り出されていました。
今年に入ってから、同じ地区の新規プロジェクト（プレビルド販売）「AN PHU」と比較したところ、売出し単価は2,600USD/㎡～3,000USD/㎡となり、同じく47㎡の1bedで販売比較すると、12万2,200USD～14万1,000USDとなっており、3年足らずで実に44％～67％の上昇を遂げています。
この現象は1区中心地でも起こっています。これから発売予定のALPHA KING社は地下鉄METRO1号線のバソン駅（始発から三番目の駅）敷地内のプロジェクトで、売出し単価が1㎡あたり10,000USD～13,000USDのコンドミニアムを発売予定ですが、仮に47㎡の1bedルームとして計算すると、販売価格は47万USD～61万1,000USDになりそうです。
ホーチミン不動産に興味のある方はご存知かもしれませんが、このALPHA KING社が発売するプロジェクトは、当初、VINHOMESが「Golden River」として売り出したプロジェクトを開発途中で計画の60％程をALPHA KING社に売却したという経緯があり、元々はGolden Riverのプロジェクトなのです。
興味深いのは、同敷地内にあるVINHOMUS Golden Riverの、既に完売している物件販売価格についてです。グレードによって異なりますが、これらは1㎡あたり3,500～4,500USDで完売しています。グレードや内装設備等の違いもあると思いますので、単純に比較することはできませんが、それにしてもALPHA KING社の販売価格は、Golden Riverの3倍強の価格差があります。実際、どれくらいのベトナム人が購入するのか、今後のホーチミンの不動産市場動向のバロメーターとなるのため、筆者も大変注目しています。
「合法的な転売可能物件」はさらに価格上昇!?
上記のような状況もあり、現在、投資家の皆さんにお勧めできるホーチミンの新規プレビルド物件はかなり少なく、限られているというのが実情です。特に、日本人投資家が目安にするインカムゲインが出づらい状況になっています。これからベトナム不動産の購入を検討される方は、インカム狙いか、キャピタル狙いか、短期か、長期か・・・など、どのような運用を考えていくのかを定めたうえで、それに見合う物件を絞り込むことが重要です。
筆者の会社が今年に入ってからお勧めしているのは、新規のプレビルドだけではなく、すでに完成・引渡が行われている物件、属に言う転売物件（使用権譲渡及び中古物件販売）です。これらを市場価格と比較しながら、キャピタルとインカムを見比べた上で、新規のプレビルド物件より良い条件の物件があれば、積極的にお勧めしています。
ただ転売に関しても、登記簿（ピンクブック）が未発行であり、引渡しが行われていない場合も多く、手続きも含めた法的な注意点も少なくありません。ベトナムの法律を正しく理解し、その上でデベロッパーの協力のもと、合法的な契約・権利確保を行うことが非常に重要です。これを怠ってしまうと、購入後のトラブルに巻きこまれ、自身の名義に登記できなかったり、法律違反による罰則を科されたり、悪質だと判断された場合は国外退去・財産没収などのリスクもありえます。このあたりに注意を払いながら合法的な購入手続きを行うことが大事です。うまく良い条件で購入できれば、今後も外国人販売枠の関係もあり、プレミア価格による価格高騰が続く状況にあって、資産価値は上昇するでしょう。ベトナムでの物件購入のタイミングを上手く掴みながら投資を行っていく必要が、より求められているのです。
