10億円の現金の相続には5億円の相続税を支払います。資産家の手取りは5億円です。その後、資産家が資産運用して2億円増やしたとすれば、7億円となります。しかし、7億円の現金の相続には3億円の相続税を支払います。子供の手取りは4億円です。その後、子供が資産運用して2億円増やしたとすれば、6億円となります。

しかし、6億円の現金の相続には3億円の相続税を支払います。孫の手取りは3億円です。このように、相続税という損失が不可避であることから、個人財産の規模がどんどん縮小します。これは、相続税という制度が設けられている日本特有の現象です。

［図表3］相続による財産規模の縮小

ちなみに、香港には相続税の制度がなく、不動産オーナーはいったん所有権を獲得すると、相続税を理由に売却を強いられることがないため、一生涯そして世代を超えて不動産を所有し続けることになります。その結果、建物の建て替えは行われず、ボロボロの建物を使い続けることになるわけです。

それでも売りに出される不動産がないことから、僅かな供給に対して需要が過大なものとなり、不動産価格が信じられないくらい高くなります。

ここで、シンプルな資産運用モデルを想定し、理想的な資産運用の方法を検討します。単純化するために、不動産と金融資産はそれぞれ1種類の銘柄しかないという前提を置きましょう。現在（2018年）の不動産市況を前提とすれば、標準的な表面利回り（家賃収入）が5％程度。諸経費を差し引くと、不動産の利回りは概ね2％と考えます。

一方、金融商品の利回りは、現在（2018年）の金融市場で取引される大企業の社債（たとえば、ソフトバンクなど）を想定して、概ね4％と考えることにしましょう。つまり、不動産よりも金融商品の利回りのほうが2％高いということです。これには異論があるでしょうが、筆者が実務を通じて持っている感覚です。

不動産の利回りと金融商品の利回りには、いずれも所得税等（または法人税等）が課されますが、概ね20％程度であり、利回りの変動によって20％程度の誤差は当然に出るはずで、大勢に影響ないため無視することにしましょう。ただし、相続税は最高税率55％と無視できないため、一律50％という前提を置くこととします。