「安く買う」ことばかりを考えていては失敗する

今回はシリーズ№㉓です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№㉓は、㉒『家賃保証』に続きまして№㉓『地主の哲学』についてお話しします。どうして初級の地主さんは自分自身の『地主の哲学』が無いのでしょうか・・・。親からもらった土地ですし、自分で苦労してお金を貯めて買った土地ではないので、意識が低いというか考えが無いというか、困ったものです。

 

私などは1つ1つ苦労して土地を買って賃貸経営をしていますから、そんな気楽な地主さんを毎日見ていますと、あきれるというか、あーこれでは土地活用して賃貸経営をしても上手くいかないなーと思うのです。戦国時代なら命を懸けて戦って領土を増やし、江戸時代なら田畑を開墾して土地を増やして年貢を納めたのです。これも一家総出の命懸けの仕事でしたね。そして戦後日本は焼け野原になってしまって、そこでまたゼロからの出発でした。

 

しかしこの頃までの『地主さん』は立派でした。尊敬されていて地域の世話人になって人の面倒もよくみたのです。だから地主さん達は上級クラスの人達だったと思われていました。『土地』のありがたさを良く分かっていましたし、『土地』の使い方や地域への役立て方も知っていました。自分の土地をどうすれば世の中のために使うことが出来るのかを考えていたと思います。それはやはり、ずっと苦労して土地を手に入れて守ってきたからでしょう。大地主、庄屋さん達が尊敬されたのは世の中の役に立っていたからだと私は思います。

 

それに比べて今の地主さんは何も考えていませんね。税金やお金のことばかりです。この土地を世のため人のために生かそうとどうして思わないのでしょうか・・・。初級の地主さんに申し上げたいことは『地主の哲学』をしっかり持っていただきたいということですね。よろしくお願いいたします。

 

さて『中級』の№㉓は、№㉒の『家賃保証はしない』に続きまして№㉓『土地の買い方』についてお話しします。

 

そもそも中級の地主さんとは、土地を買って賃貸経営をしている人達のことですから、土地を買うことには慣れているはずです。しかし私の目から見るとまだまだ素人ですね。『安く買う』ことばかりを考えていては失敗するのです。少し高くてもいいので『良い出物』を『早く』買うべきです。

 

しかしチャンスは中々ありませんから、出たらすぐに買う事です。そして即決するためにはやはり知識と経験が必要ですね。しかし沢山の失敗をしないと実力はつきません。ですから『専門家』をそばに置くべきですね。例えば私とか、私の会社です。年間400件近い不動産のご紹介をしています。ご紹介だけですから手数料は無料です。会社でも年間60億円以上の土地を購入していますから不動産情報も非常に多く入ってきます。

 

まず、いいのは役所調査や都市計画や建築基準法に詳しくて失敗や事故がありませんね。一番いいのは会社の会議で市場調査をして、これから発展するエリアを調べて、その地域の不動産業者を100件訪問して、こちらから土地情報を集めに出ていくことでしょうか。それをしないで待っているだけでは、いい土地は手に入りませんね。それと行政の条例を調べて可能な地域ですと、調整地域（住宅を建ててはいけない地域）にアパートマンションを建てることができるのです（サ高住）。まあそんなことをやっているのは日本中で私の会社だけでしょうか。

 

中級の地主さんも、やはり土地の選択の成否で賃貸経営の成功と失敗は決まってしまいますから、私達の様な専門家にもご相談されることをおすすめいたします。あとはご縁の問題ですから上手くいく時はびっくりするほどいい土地が手に入りますね。ご検討ください。

 

「貯金する」ことに絶対反対な理由とは？

引き続きましてシリーズ№㉔です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№㉔は、㉓の『地主の哲学』に続きまして№㉔『貯金する』についてお話しします。どうして初級の地主さんは手元に残ったお金を『貯金する』のでしょうか・・・。理解不能です。

 

定期預金でも0.01%です。1,000万円預けて年間1,000円の利息から、20%の課税を引かれて800円です。1億円預けても年間8,000円。0.01%の利息ですと1,000万円が2倍の2,000万円になるのに、なんと7200年間もかかりますね。（72÷0.01%＝7,200年）どう考えてもお金は増えません。なのに初級の地主さんはコツコツ貯金してお金を無くしているのです。

 

私なら賃貸のアパマンの修理やリフォームにそのお金を使いますね。1,000万円かけて、1戸150万円だとして6、7戸のお部屋がリノベーションできます。そうすると空室はゼロで満室です。下がっているお家賃も上がりますから、0.01%で貯金するよりずっと儲かりますね。それだけではなく、修理は100%単年度償却して経費で落とせますから税金支払が無くなります。150万円でリノベーションしても、キッチンやユニットバスは15年償却ですが、それ以外は全て経費ですから、税金支払がゼロになって、入居者は喜んで、築20年の物件でも家賃を上げて、満室経営が出来るのです。

 

ですから私は『貯金する』ことは絶対反対ですね。自分の大切な収益物件に再投資することが一番大切なことですが、まあ初級の地主さんには、こんなことを100回言ってもご理解していただけません。残念なことです。

 

さて『中級』の№㉔は、№㉓の『土地の買い方』に続きまして№㉔『お金を増やす』についてお話しします。

 

一番いいのは手元のお金を頭金にして『アメリカ不動産』を買うことです。6%〜11%の利回りですから、日本の銀行の定期預金0.01%の600倍から1,100倍の収益となります。それ以外に減価償却4年の節税もありますし、5年後に転売した時の利益も20%ぐらいあります。そしてこの利益を無税にする1031エクスチェンジの制度（個人でなく会社を設立する）もありますね。

 

貯金なんか絶対にせずに、お金は大切に次の不動産投資に使うべきです。日本で土地を買ってアパマンをするための土地資金に使うのも賢い方法です。要するに絶対に貯金してはいけません。お分かりでしょうか。

 

次に中級の地主さんは計算も良くできますし、経済や経営にも明るいのですから『ヘッジファンド』や『マイクロファイナンス』（海外のサラ金のようなもの）へ投資されるのも良いのではないでしょうか。中には元本保証で年間8%の利息が約束されているものもあるのです。また『ヨシミチストラテジーファンド』をご存知でしょうか。これは私が香港で作って運用しているファンドです。こんなに中国株が下落したり、日本株が乱高下している1年間でも、ちゃんと8%の利回り確定で運用されていますね。

 

そういう世界もあるのだと知っていただいて、中級の地主さんには『物が金を生む』賃貸経営だけでなく、『金が金を生む』複利の利回りにも挑戦願いたいものです。私などは『人が金を生む』会社経営も楽しく行っていますね。まあ世界中で『お金を増やす方法』はこの3つ以外はないのではないでしょうか。ご理解いただければ幸いです。