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土地活用を成功に導く「家賃保証」の注意点とは?

今回は、「土地活用」を成功に導くための「家賃保証」の注意点等について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

「お掃除」は会社経営の基本中の基本⁉

今回はシリーズ№㉑です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№㉑は、⑳『税金の知識』に続きまして№㉑『掃除する』についてお話しします。

 

どうして初級の地主さんは自分の大切なアパマンの掃除に行かないのでしょうか・・・。不思議ですがほとんどの初級の地主さんは、そんな面倒臭いことはしませんね。そして自分は地主さんだからそんな汚ない仕事はどっかの建築屋さんか、賃貸管理会社にやらせておけばいいんだと考えているのです。

 

会社経営の基本中の基本は何かご存知でしょうか(?)それはどんな会社でも『お掃除』を一番大切にしているのです。売上の大きい会社、利益の多い会社程お掃除が徹底されていますね。その証拠に『トヨタさん』の工場を見てください。もしゴミが1つでも落ちていれば、私は逆立ちして1,000m走ることをお約束します。絶対にゴミはありません。それが経営というものです。

 

私の会社はレベルが低いので絶対にゴミはありませんとは言い切れませんが、毎日毎日社員全員で一生懸命に掃除をしていることは間違いありません。その会社の成績は見れば分かります。掃除や整理整頓(3Sや5S)ができないようでは会社経営はできませんね。

 

さて初級の地主さんのアパマンはどうでしょうか・・・。私の家内のマンションは15年間ずっと満室ですが、エントランスの正面にいつも新しい『生花』が置かれています。掃除だけでなく満室経営を続けるためには、入居者への思いやりとか親切とか、経営者の心を形にして伝えないと満室にはなりませんね。初級の地主さんにはまず始めに心を入れ替えてもらえませんか、と申し上げます。

 

さて『中級』の№㉑は、⑳『会社設立』に続きまして№㉑『アメリカ不動産』についてお話しします。

 

中級の地主さんはそろそろアメリカ不動産をお考えください。建物で4,000万円の物件なら、4年償却で毎年1,000万円の減価償却ができますから、日本でのアパマン経営の利益を消してずっと無税ですね。

 

①1棟1億2,000万円(土地別途)なら毎年3,000万円の利益が消せます(4年間)。②そしてネット利回り(諸経費を引いたあとの手取り)は8%として、毎年1,000万円が残ります。③そしてこの建物を5年後に売れば、毎年5%の値上りとすると1億6,000万円で転売できるのです。④そしてまた1億6,000万円で買って4年で償却すると、毎年4,000万円の減価償却が可能ですから、日本でのアパマンの利益が毎年4,000万円ずつ消えてしまいますね。⑤そして原則、空室はありません。日本と違って空室が出るところにはアメリカではアパートは建てません。ですからいつもだいたい満室です。

 

中級の地主さんは、アパート経営で成功していますから、利益の税金で頭が痛いものです。このアメリカという方法があるのですが、海外では確実に信用できる人をパートナーにすることです。失敗しないためには人脈が必要です。ご相談ください。

 

家賃保証は「新築時の家賃」を保証するものではない

引き続きましてシリーズ№㉒です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№㉒は、㉑『掃除する』に続きまして№㉒『家賃保証』についてお話しします。

 

どうして初級の地主さんは家賃保証に騙されるのでしょうか・・・。もう開いた口が塞がりませんね。あまりにも素人というか、何も知らないというか、お人好しを通り過ぎて〇〇としか言いようがありません。

 

まず基本を覚えてください。①家賃保証とは、今の設定家賃(これは通常2年ごとに変わって当たり前です。)を保証するものであって、新築時の家賃を保証するものではありません。ですから家賃保証のお家賃もどんどん変わっていくのが基本中の基本ですね。間違わないでください。

 

②次にこれがあるので紛らわしいのですが、『新築時のお家賃を3年間(大手ハウスメーカー)10年間(有名アパート会社)そのまま保証します。』があります。しかし期限が切れた4年後、11年後に家賃が半分になっても文句は言えないのです。実際にこんな例はたくさんありますね。まあアパート会社が10年間家賃を保証する赤字分はその会社のアパマン建築の利益率が高すぎますから(地主さんは値段の高いアパマンを買わされている)その利益のお金で保証しているのです。そして11年目は家賃を大幅に下げてしまいます。このあたりで地主さんは借金の返済ができなくなって、やっと騙されことに気が付くのですが、後の祭りですね。十分にお気をつけください。

 

私も3,000戸程この『家賃保証』をしていますが、全くやり方が違います。①建築費を下げて、家賃を低く設定しますから、10年くらいは家賃が下がりませんね。②それでも空家が出れば、いただいている5%〜15%(エリアと築年数別で決定)の家賃保証の費用を使って満室にします。③それでも空室が出るところは設定家賃を下げざるをえませんね。④しかし80%以下に家賃が下がることはまずありません。(元々の家賃が低いから)ですから借入金の返済は十分にできるのです。⑤そしてリフォーム、リノベーションをして築15年25年の物件でも設定家賃をどんどん上げていくのが私のやり方です。そんな私のような会社も日本にはあるのだと知ってください。

 

さて『中級』の№㉒は、㉑『アメリカ不動産』に続きまして№㉒『家賃保証はしない』についてお話しします。

 

初級の地主さんには保証は必要でしょう。しかし中級の地主さんは家賃保証なんて全く必要ありませんね。そもそも保証されていても、空室が続くようなら設定家賃は下がるのが常識で当たり前ですから、保証してもらって5%〜15%の費用を払うのがバカバカシイのです。中級の地主さんは全て自己責任で家賃を自分で決めるのです。本当は新築時は思い切って高い家賃にします。(よいエリアで安くていいデザインの人気物件を建てれば可能です)そして様子を見て、家賃を下げたり上げたりするのです。下がりっぱなしの家賃なんて私には考えられませんね。築20年経った物件でも家賃は20%くらいは上げられるのです。私の物件は古くなっても家賃を上げています。そんなやり方もあるんだと知っていただいて、勉強していただいて賃貸経営で成功するのが中級地主さんの実力だと思います。

 

さて日本で私だけがコンピューターで計算してやっているのが『築年数別賃貸経営』のノウハウです。お知りになりたいかたはお問い合わせください。マル秘の資料をお送りします。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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