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土地活用を成功に導く「確定申告」の常識・非常識とは?

今回は、土地活用を成功に導くための「確定申告」のルール等について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

1月に入ってからの確定申告の準備は全くムダ⁉

今回は№29です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では初級の№29は、№28の『支援機構』に続きまして№29『1月確定申告』についてお話しします。

 

初級の地主さんはどうして大切な確定申告の準備を1月から始めるのでしょうか・・・(?)ハウスメーカーさんも、大手アパート会社さんも全て『確定申告相談会』は2月に開催しています。まあ3月の確定申告までに間に合えばいいということでしょうか・・・(?)私には全く理解できません。考えられませんね。

 

1月に入ってからの確定申告の準備は全くムダですね。そんなことをしているからアパマン経営に失敗してしまうのです。その理由は、12月31日を過ぎてしまうともう税金対策ができません。賃貸経営で計上できる経費は1月1日になればもう申告できませんね。12月31日までに全ての経費を計算して、支払う税金が多ければ、修繕費やリフォームやリノベーションを大至急に行って多額の経費を年末までに使うのが当たり前のことです。

 

税金を支払うお金でリフォームをして自分のアパマンをいつまでも美しく新しくしておかないと近い将来に必ず空室を作りますし、長年の賃貸経営を成功させることはできないんですね。私などは一度建てたものは100年は使うつもりでどんどん改装して新品同様にしているので900戸の賃貸がずっと満室だとご理解ください。

 

もう1つ、これは致命的に残念なことですが、ハウスメーカーや大手アパート会社で建てた地主さん達は、そもそも利益が出ていなくて空室ばかりが多いのですから、12月末までに経費をわざわざ計上しなくても3月の確定申告での税金支払いはありません。ということは改装やリノベーションするお金もないということですね。負のスパイラルというか、悪夢のスパイラルというか、賃貸のアパマンなんてやらなければよかったのに・・・。と嘆いている地主さん達のグループとなってしまいます。これを救う方法はプロの私にも無理なのです。大変に残念なことですが、十分にお考えいただいてご注意願いたいものです。

 

さて『中級』の№29は、№28の『支援半分銀行半分』に続きまして№29『10月確定申告』についてお話しします。中級の地主さんの確定申告の準備は10月に決まっていますね(当たり前です)。しかしこれも顧問の税理士さんにしつこくしつこく言わないと先生方はやってくれません。税理士さんは税金の計算はできますが、経営のことがわかりませんから、よっぽど厳しくお願いしないと10月には申告の計算をしてくれません。ご注意ください。

 

ということでゴールドトラスト(株)やアサヒグローバル(株)では確定申告『事前相談会』は10月と11月に開催しているのです。そこで計算して税金が多額なら、2・3ヶ月あれば改装工事もリノベーションも工事を完了することは可能ですから、税金から逆算して補修するところや新品に交換するところを金額で決めてください。はい、そうするとムダな税金を払わずに、自分の資産をいつまでも美しく、新しく大切にすることができるのです。そして100年先まで賃貸経営で成功することができますね。

 

私の今作っている100年先までの税金や相続税の計算ができるコンピューターソフト(相続くん)が3月に完成いたしました(700万円)。日本で初めての税金計算ソフト「相続税100年計算シミュレーション」です。これがあれば全ての税金計算を税理士にお願いしなくても、自分で簡単にできてしまいます。是非やってみてください。

 

賃貸で成功した人は必ず資金運用でも成功する

引き続きシリーズ№30です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では初級の№30は、№29の『1月確定申告』に続きまして№30『もらったお金』についてお話しします。

 

初級の地主さんで現金を1億円、2億円持っている人はほとんどいませんね。2千万円、3千万円持っている人も時々はいるのですが、それはみんな親から『もらったお金』ですから、自分の能力でお金を増やすことができません。残念なことです。賃貸経営で成功できない初級の地主さんは資金運用(お金がお金を生むこと)もできない人がほとんどですね。

 

ですから銀行預金の0.01%(定期)1,000万円預けて1,000円で満足しているのでしょうか・・・(?)私には全く理解ができませんね。私の資金運用の基本は8%(複利)です。1千万円預ければ年間80万円になるのが基本中の基本です。ですから1,000万円は10年後に2,160万円(2.16倍)、20年後に4,660万円(4.66倍)、30年後には1億100万円(10.1倍)になるのです。

 

ちなみに私の会社の社員積立て預金の目標利息は8%で香港のファンド会社で運用していただいています。そして8%で運用できなければ、私の会社が5%の利息を保証しています。こんなことをやっている会社もあるんだということを知っていただきたいと思います。年間6,000万円以上の社員積み立てを5%〜8%の利息(年間複利)でもやれるのが日本以外の世界の常識なんだとご理解ください。

 

また『ヨシミチストラテジーファンド』が香港で運用されていますし、ニュージーランドでも私はファンド運用を合法的にしています。日本以外の国で資金運用をすれば『8%複利』は当たり前の常識ですね。しかし日本国内では海外の有利なファンドは法律で買うことができません。しかし法律を守って、正しく税金を払って資金運用はすべきですね。これもやはりセミナーに出て、勉強して、研究して、自己責任で行ってください。

 

さて『中級』の№30は№29の『10月確定申告』に続きまして№30『自分で作ったお金』についてお話しします。中級の地主さんは賃貸経営で成功していますから、資金運用もよく理解できる人達です。しかし、残念ながら日本国内には情報が全くありません。政府は法律を作って海外の有利なファンドは国内では販売できないようにしていますから全く分からないのです。

 

私のように海外に賃貸物件をいくつも持って、年間60日ぐらい海外にいますとファンドの情報も入りますが、ずっと日本国内に居ると資金運用の方法が分かりませんね。しかし中級の地主さんは賃貸経営を成功させて自分で作ったお金がありますから、人からもらったお金ではありません。そういうお金はどんどん海外ファンドに投資すべきです。おそらく、必ず中級の地主さんは海外ファンドの『資金運用』でも成功するでしょうね。

 

アインシュタイン博士が、20世紀最大の発見は『複利』だと言われたこともすぐに理解されるのではないでしょうか。ウォーレンバフェットさんは世界第3位のお金持ちですが(資産7兆円)250万円のフォルクスワーゲンに乗っていたのです。何故でしょう(?)それは250万円を20%の複利で20年間資金運用すると1億円になるからです(38倍)。250万円のフォルクスワーゲンはバフェットさんにとっては1億円の車だったのです。

 

中級の地主さんもそういう複利の資金運用をお勉強されて、お金を複利で増やして成功していただきたいと、私は念願しています。賃貸で成功した人は必ず資金運用でも成功するのです。私がご指導いたします。ご安心ください。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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