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賃貸経営の能力や天分の見分け方
今回はシリーズNo.25です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税１億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では初級のNo.25は、24の『貯金する』に続きましてNo.25『スクラップする』についてお話しします。なんで初級の地主さんはスクラップして勉強しないのでしょうか・・・。私には考えられません。
間取りを考えたり、建物の図面を描くことは専門でないとできませんが、建築やインテリアの雑誌を切り抜いてスクラップしたり、ファイリングしたりして勉強できますね。最新のキッチンやユニットバスなども写真をスクラップしておけば賃貸住宅の建築に役立つのですが、初級の地主さんは全くそんなことなどやる気はありません。
世の中にない、この地域にないアパート・マンションを作れば空室がありませんね。行列のできる賃貸になれば満室経営は間違いありません。どこも同じ様なアパートで同じ間取りで同じ設備だから競争に負けて空室を作るのです。私は9000世帯の住宅を建築しましたが、1つとして同じ建物は作りませんでした。アパマンだけでも400棟建築しましたが、大手ハウスメーカーさんや大手アパート会社さんの様に、いつも同じ設計・デザインの建物の『規格建築』は1棟もありません。
400棟が全て1つ1つ違うデザインと設計で、1つ1つ個性的で地域にないものを作り続けたことがアサヒグローバル株式会社の入居率96％の実績になったと確信しています。この地域で『私だけ』のアパマンを地主さんが作るためには、やはり雑誌を見て、写真を切って、スクラップして・・・。その努力と勉強と情熱が必要なんですね。それをやらないから土地があるからアパートでも建てようかと考えた地主がみんな失敗してゆくのです。ご注意ください。
さて『中級』のNo.25は、No.24の『お金を増やす』に続きましてNo.25『能力を知る』についてお話しします。
世の中には分相応という言葉もありますし、上を見ても切りがない・・・なんて言われますね。私が中級の地主さんに申し上げたいことは、あなたの賃貸経営の能力はどれぐらいだと思いますか。限度を超えてしまいますと借金も多くなって取り返しがつきませんね、ということです。
さてしかし人間の能力は誰も自分でも分からないのです。しかし私の尊敬する芳村思風先生（感性論哲学の創始者）が自分の能力や天分の見分け方について教えていただいています。それは①やってみたら好きになれるかどうか。②やってみて興味がわいてくるか。③やってみて得手、得意と思えるか。④他人とやったら、自分の方が上手くできるか。⑤真剣に取り組んだら問題意識がわいてくるか。など現実の社会の中で、この5つ以外のところで成功した人はいないのだから、この5つの条件に合った仕事をして、1つ1つの能力の限界を向上していけば成功は間違いないし、それがあなたの能力、天分、才能であると証明していただいています。
さてさて中級の地主さん。あなたの賃貸経営のお仕事はこの5つの条件を満していますか・・・（？）1つでも欠けていればもうそれくらいにして止めることをおすすめします。5つとも条件を満たせばまだまだどんどんやるべきですね。上級クラスまで行っちゃいましょうか・・・。
さて、私の場合は5つはバッチリ満点です。しかし1つ1つの能力の限界を超えていくことは一言で言って『恐怖心』だけですね。個人で資産120億円、家賃収入7億円（6.2％）、借金残60億円。それでもまだやろうとしているのです。恐怖心をお察しください。しかし87才まではやります。その理由はその年で無借金だからです。そうすると次の恐怖『相続税数十億円』ですね。しかしもう対策はできていますが、それはすいません皆さんには『秘密』です。上級コースでしかお話できません。
借金を何年で返済すべきかには「大切な原則」がある
引き続きましてシリーズNo.26です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税１億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では初級の№26は、25の『スクラップする』に続きまして№26『借金が恐い』についてお話しします。なんで初級の地主さんは借金を恐がるのでしょうか・・・。私には考えられませんね。
私などは借金がないと恐怖で寝られません。それは何十億円もの相続税をとられるからですね。まあ金額はともかく、世界一高い相続税55％の日本では借金というマイナスの資産をつくる以外に相続税から逃げる方法はありません。税理士100人に聞いても答えは同じですね。
しかしまあ上級の私の相続税と違って初級の地主さん程度の相続税を潰す借金はせいぜい2〜3億円でしょう。こんな借金を恐がっているのなら、土地を売って、譲渡益税を払って、地主をやめて普通の人になるべきですね。あれも嫌これも嫌ではただのワガママですから、そんな人がお金持ちにはなれませんね。十分ご理解願います。
しかしさて、真実を言いますと本当は世の中で借金ほど恐いものはないのです。60億円借金している私が言うんだから間違いありません。しかし私は30年間考えて世の中には『恐くない借金』があることを発見しました。（日本の借金の常識は世界中の非常識だったのです）
①「保証人を入れないこと」これで長男を含む誰にも迷惑も心配もありません。②「別担保を入れないこと」これで自宅や別の土地を取られることがありません。③「長期の固定金利で借金すること」35年返済で15年間は0.89％の固定金利が世の中に1つだけあるんですね。これで返済は楽だし、史上最低金利の固定です。変動だと3〜4％になったときに命が無くなりますね。
ということで借金は恐くなくなり、相続税はゼロとなります。簡単ですね。しかしこれを知って実行している地主さんは100人中2人もいないでしょうね。だから借金とアパマンの失敗で地主は苦しむのです。私のやり方をお知りになりたければ、私のセミナーにお出かけください。
さて『中級』の№26は、№25の『能力を知る』に続きまして№26『借入年数』についてお話しします。
中級の地主さんは借金はもう恐くない人達ですが、逆に借金を早く返してしまいたいといつも考えてしまいます。それは間違いだということをお話しいたします。
借金を何年で返済すべきかには『大切な原則』があることを中級の地主さんでも知らないのですね。その大原則とは、建物と設備の減価償却額（15年間程度は）と同等額になるように借入金の元金返済を調整するのです（金利は経費ですから、元金だけです）どうやって調整するか・・・。それは『借入年数』でしか調整はできません。これが正しい借入金の返済年数となります。
中級レベルになればこれくらいの計算ができなくては賃貸経営はできませんね。1棟でも10棟でも同じです。私の60億借金と同等の年内償却額は3億円、元金返済は年間3億。60÷3＝20年で返済完了です。悪しからず。
