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賃貸経営は「約94％の入居率」が達成されていれば成功
今回はシリーズ№31です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では初級の№31は、№30の『もらったお金』に続きまして№31『入居率77％』についてお話しします。
どうして初級の地主さんは空室ばかり作るのでしょう。入居率99％（上級）の私には考えられません。しかし今現在の全国の平均空室率が30％ですから『70％の入居率』でも悪くはないのです。ごく平均ですね。
野村総合研究所が2033年（16年先）の全国の空家（持ち家と賃貸）が2,200万戸になると発表しました。その中の6割の1,320万戸が賃貸住宅の空室です。賃貸総戸数3,120万戸の1,320万戸が空室とすると、なんと『42％の平均空室率』ですね。これが平均ですから少し古い物件や失敗物件などは空室50％、60％、70％が当たり前なのです。
そして一言付け加えますと、この空室はテレビ宣伝で有名な誰でも知っている『大手ハウスメーカー』や『大手アパート会社』が作っているということにお気づきでしょうか・・・？たくさん建てて、たくさん空室を作っているのです。
さて正しい空室についてお知らせします。①賃貸は平均的に4年（48ヶ月）で引越しや転居があります。②そして転居で空室になった部屋が3ヶ月以内に入居が入れば合格です（家賃OK、設備OK、立地OK）。さて3ヶ月÷48ヶ月は6.3％の空室率ですね。ですから約94％の入居率が達成されていれば、賃貸経営とすれば成功なのです。
77％の平均空室率の時代でも、6％の空室率、94％の入居率を達成しなければなりませんが初級の地主さんにはそれはできないのですね。残念なことです。
さて『中級』の№31は№30の『自分で作ったお金』に続きまして№31『入居率94％』についてお話しします。中級の地主さんにとって『入居率94％』は当たり前ですね。その理由は①中級の地主さんはハウスメーカーや大手アパート会社では絶対に建てていません。②だからいい建物が安く建てられます。③だから家賃を安くしても収益があり④他のアパートより家賃が安くて、設備が最高なら空室もありません。⑤収益もありますから節税のためにどんどんリノベーションできますから⑥ず〜っと10年も20年も30年も空室がありませんね。⑦大成功ですね。
参考までに『上級の地主』の私の入居率は99％だということを知ってください。私の会社で借上げ管理している2,000戸の平均入居率は今現在『97％』。私個人の900戸相当の入居率は『99％』なのです。簡単ですね。
その理由は①適正な3ヶ月の空室期間を1ヶ月にしています。②そして転居で空室になると嬉しいのです。③その理由はリノベーションや設備のグレードアップができるからです。④空室のない上級者は空室があるとチャンスなのです。⑤リノベーションして最新の設備にして、入居者に喜んでもらって、相場より5％10％家賃を安くして貸し出します。⑥だからずっと満室で97％〜99％の入居率を実現しているんですね。⑦ハウスメーカーや大手アパート会社には絶対にできないことばかりをやることがアパマン経営で成功する唯一の方法なんだと、中級の地主さんは分かっているのです。
残念ながら初級の地主さんには理解できませんね。だから平均でも30％です。近い将来は42％の空室になってしまいます。残念なことです。
「本業で儲けられない人」は賃貸経営でも成功しない⁉
続きましてシリーズ№32です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では初級の№32は、№31の『入居率77％』に続きまして№32『給与収入』についてお話しします。
初級の地主さんは中途半端な賃貸経営しかしていませんね。ということは『給与収入』も少ないのです。変な言い方ですが、私が過去にお会いした地主さんは3,000人以上ですが、給与収入の少ない人は賃貸経営でも失敗している地主さんが多かったことは事実でした。
それは何故でしょう・・・（？）その理由は土地活用の賃貸経営とは、あくまで兼業・副業・片手間で行うものです。私のように年間に7億円の収入になっていてもそれは副業・片手間でやっていますね。ということは本業でしっかり働いて能力を発揮して高い給与収入がない人が、副業で賃貸経営をしても上手くいくはずはありません。当然ですよね。全力で働いて本業でも上手くいかない人が、副業の賃貸経営で成功できる訳がありません。
典型的な悪い例は農家です。農業収入が少ないからアパートをする、だから失敗するのです。本業の農業で儲けられない人がアパート経営で儲かるはずはありませんね。サラリーマンの投資家と言われる人達の中古アパートの不動産投資も同じです。給与が少ないから副業で賃貸をやりたいと思う気持ちは分かりますが、それは本末転倒です。本業で成功していない人は中古アパート投資でも必ず失敗するのです。
きつい話で申し訳ありませんが、初級の地主さんはもっともっと本業でしっかり稼がないと、賃貸経営でも中途半端ですから中級に進むことはできませんね。ご注意ください。
さて『中級』の№32は№31の『入居率94％』に続きまして№32『所得通算』についてお話しします。中級の地主さんは初級の地主さんと違って本業でも十分稼いでいる能力と実力のある人達です。ということは本業での収入も多いのですから『所得通算』で節税していますね。
所得通算とは賃貸経営で減価償却などの経費をわざと多額計上して（テキサス不動産などの4年償却など）税務上のマイナス（赤字）を作ります。そのマイナス分を給与収入に所得通算させて、一年間で払った給与の源泉分の税金を返してもらうやり方です。私はこの3月に1,600万円の支払った税金を返していただきました。
1,800万円の年収を越えたドクターなどは皆やっていますが、それはワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資は私はおすすめしませんが、副業・兼業の賃貸経営で少し頑張れば簡単にできますね。本業での収入が多い中級の地主さんなら所得通算はやるべきです。
賃貸経営は税金との戦いです。それは10年20年先から今年を計算する、税金の逆算ができる人でないと、この所得通算もできませんし賃貸経営で成功することもできません。税理士さんは税金を申告する（税金を払わせる）のが仕事ですから相談してもムダですね。自分一人で税金を計算してそれを節税していくしかありません。
分からない所は私のセミナーに参加されればすぐに簡単に理解できます。勉強の努力を重ねないと中級の地主さんはやっていけませんよ。できれば早く上級にご参加ください。
