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土地活用を成功に導く「住宅支援機構」活用のススメ

今回は、土地活用を成功に導くための「住宅支援機構」の活用の仕方等について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

「複利8%」は日本人の非常識だが…

今回はシリーズ№27です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では初級の№27は、26の『借金が恐い』に続きまして№27『複利8%』についてお話しします。

 

なんで初級の地主さんは勉強しないのでしょう。そして新しいことに挑戦しないのでしょう。やはり臆病というか慎重というか、経営感覚があまりありませんね。

 

だから私の申し上げたいことは、一度海外預金などに挑戦されたらいかがですかということです。年間『複利8%』は日本人の非常識ですが、私にとっては当たり前です。10年間で1,000万円は2,160万円になるのです(2.16倍)。日本の利息の0.002%では1,000万円は10年先も1,000万円ですね。だから一度やってみればいいのに、初級の地主さんは異常で恐い話だと考えてやらないのです。1,000万円ぐらい一度捨てたつもりでやればいいのにと私は思いますが、悩んだり考えたりはするのですが、結局は何もしないのが初級の地主さんです。

 

初級の地主さんはまだまだ自分で考えて、自分で決めるんだという根性がありません。私の申し上げたいことは、海外預金でも、海外銀行口座でも何でもいいのですが、自分で興味を持って、自分で調べたり先生に聞いたり勉強して、自分で決心して、自分で行動して、成功しても失敗しても自分で責任をとるんだという覚悟を決めてもらいたいということです。まぁ余計なおせっかいであることは確かですね。しかし実際に今やっている『賃貸経営』を成功させたいと本当に思っているのであれば、私のおせっかいな忠告をお聞きください。お願いします。

 

さて『中級』の№27は、№26の『借入年数』に続きまして№27『テキサス購入』についてお話しします。中級の地主さんは初級の地主さんと違っていろいろなことに興味を持って、勉強して、行動して、自分で決める能力のある人達ですね。しかしまだまだ失敗経験の数が少ないのです。

 

たくさん失敗しないと成功しないんだと再度お考えください。取り返しのつかない失敗はいけませんが、小さな失敗の積み重ねがないと大きく成功することはできません。テキサス不動産の購入を一度体験されると、今後の経営に必ず役に立つと私は思います。どこの馬の骨か分からないものに投資する。世界標準のアメリカのアパマン経営を体験する。アメリカの税制や世界の税制を知ることもできるのです。

 

馬の骨への投資の失敗もいい経験になりますね。中級の地主さんはビクビクせずにやればいいのです。私の様に2億円、3億円のテキサスを1棟買いをする必要はありません。一戸建て3000万~4000万を自己資金30%を出して買えばもう十分ですね。そして1年、2年と体験して経験していろいろなことが分かってきます。やはり事業の経営はやってみてどれだけの量の失敗と成功をするかですから、このテキサス購入は中級の地主さんにはちょうどいいお勉強です。

 

しかし私自身はいつも大きな失敗をしているのですが、人様におすすめするお話で、人様に失敗させたことは私は一度もありません。この『テキサス不動産購入』も、初級の地主さんへの『複利8%』も、体験されますと人生が変わる程の節税の喜びと、人生が変わる程のお金の増え方の感動を体験することは間違いありませんね。騙されたつもりで一度実行されることをおすすめいたします。

 

融資は「支援機構」を使えば失敗しない⁉

引き続きましてシリーズ№28です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では初級の№28は、№27の『複利8%』に続きまして№28『支援機構』についてお話しします。

 

全くの逆転の発想ですが、初級の地主さんは絶対に失敗してはいけません。ですから素人が何を建てるとか、どこで建てるとか、いくらで建てるとか考えても必ず失敗するのです。だからそんなことは考えないで下さい。1つだけ融資は必ず『支援機構さん』を使うのです。そう決めて下さい。そうすればどんなことがあっても失敗しません。必ず成功するのです。

 

意味がお分かりにならないと思いますのでご説明いたします。①初級の皆さんは銀行に騙されているのです。5,000万円しか価値のない建物に1億円の融資を付けてくれるのが銀行ですね。そもそも初級の皆さんの建築費がおかしいのです。諸外国ではありえない融資を日本の銀行は付けてしまうのです。それがそもそもの失敗の始まりですね。②しかし支援機構さんは日本で唯一世界標準のモゲージローン(不動産担保ローン)を実行しています。支援機構さんは建設業者の見積り書とともに独自で建設費用を計算しています。③保証人を原則とりません。ですから親戚や長男に借金の責任はありません。④金利は銀行のように変動金利ではなくて(金利が5%になれば破産ですね)15年や35年の固定金利で、それも世界最低金利なのです。⑤原則、別担保もありませんから、自宅やその他の不動産は借金の埋め合わせに取られることもありません(銀行は必ず別担保を要求しますが)。

 

ということで逆転の発想で『支援機構さん』で融資が組めれば、借金をしてアパマンを建てればいいですよ、というのが私の主張です。一度やってみれば分かりますが、初級の皆さんの甘い計画では融資は不可能ですね。嘘だと思うのならやってみればすぐに分かります。お困りの場合はご相談ください。

 

さて『中級』の№28は、№27の『テキサス購入』に続きまして№28『支援半分銀行半分』についてお話しします。中級の地主さんでこの支援機構さんの融資のすばらしい点を知らない人はいませんね。当たり前です。それを知らないでアパマンでは成功はできません。しかししかし、中級の地主さんは支援機構さんだけに頼っていては事業は発展しません。

 

固定金利もいいのですが、やはり銀行の変動金利の低利な融資も半分はやらないと賃貸戸数は増やすことはできませんね。ということで銀行での融資も積極的に行うべきだと考えます。しかしあくまで支援機構さん中心にして、2つに1つ、3つに1つを銀行に回して下さい。支援機構さんは手堅い金融機関ですから、いくつも次々に融資をお願いすることはできません。

 

あくまで1棟目の入居の実績をしっかりと1年から2年、検証してからでないと次の融資の相談には乗ってくれません(それがいいところですが)。その間には銀行を1つか2つ入れていただいて、それも含めて入居率の実績を出してから、また支援機構さんにお願いするのが中級の地主さんの実績と信頼でしょうか。

 

是非ともただ金が借りれればいい、という考え方は間違いですから、正しく資金の運用を考えていただきたいものです。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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