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土地活用を成功に導く「税金の知識」の重要性

今回は、「土地活用」を成功に導くための「税金の知識」等について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

「賃貸経営が嫌」なら止めればいい…⁉

今回はシリーズ№⑲です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№⑲は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』『比べて決める』『1つは成功させる』『正しい間取り』『節税計算を知る』『家賃は下げる』『勝てる理念目的』『空室はなぜできる』『勝てるスタート』『どっちが正しいか』『相場家賃』『負ける賃貸』『修理・リフォーム』『土地を売る』『平等相続』『賃貸仲介』に続きまして№⑲『文句を言う』についてお話しします。

 

どうして初級の地主さんは文句ばっかり言って賃貸経営を嫌嫌やっているのでしょうか・・・(?)私には全く理解できません。そんなに『嫌なら止めればいい』のです。土地でも建物でも売ってしまえば、さっぱり借金も無くなって、すっきりしますよね。悩みもないし文句も言う必要もありません。

 

しかし財産は無くなりますよね。と私が言うとまた地主さんは私に文句を言うのです。『俺達は何のためにアパマンを建てたんだ!!節税して財産が残ると言うからやったのに!!』はいそうですか・・・。1つお聞きしますが、『誰がそんなこと言ったんですか・・・(?)』

 

思い出してください。それはアパート会社の『営業さん』が言ったんですよね。それを鵜のみにしてあなたが賃貸経営を始めたから失敗しているのです。私の本は5冊、小冊子も7冊。セミナーも年間30回ありますから、1回でも自己責任で自分で勉強していれば『人に文句を言う』必要はありません。営業さんは売り込むのが仕事ですから文句を言っても後の祭なんですからね。

 

要するに私の申し上げたい事は『文句を言わないこと。』自分で考えて勉強して成功している人の話しをよく聞いて、そして自分でやるかやらないかを決めてください。人のせいにして文句ばかり言っている地主さんが失敗するのはあたり前ですね。

 

さて『中級』の№⑲は①『税理士を信用しない』『構造と建築費を知る』『減価償却完全マスター』『1日も早く無借金』『1つ覚えは止める』『変動か固定金利か』『海外不動産投資』『築年数別の空室対策』『空室は絶対にダメ』『他社比較』『サ高住』『土地を買う』『資金運用』『勝つ賃貸』『代々の家業』『無借金』『家族信託』『土地セット販売』に続きまして№⑲『楽しい賃貸』についてお話しします。

 

そもそも中級の地主さんは楽しく仕事をしています。入居者が喜んでくれて楽しい。空室をリフォームしたらすぐに入居が決まって楽しい。いい土地が買えてまたアパートを建てられるから楽しい。家賃収入でたくさん貯金ができて楽しい。相続税も無くなって固税も6分の1になったので楽しい・・・。

 

そしてこれが一番大切なことですが、そうやってお父さんが楽しく仕事をしていますと、必ず子供達が賃貸経営に興味を持って自分もやりたいな、と言うのです。そして不動産や賃貸管理や入居者満足について勉強を始めてくれます。デザインの本を買ったりセミナーに出かけたりしてくれれば、もう大成功間違いなしですね。そしてその家の財産(土地・建物・現金)は代々増えていくのです。

 

神様仏様タナベ様とまで言われた日本一の経営コンサルタントの田辺昇一先生のお言葉ですが『業績良くて50点、事業継承できて100点』それだけ子供達に事業を継承してもらって、代々の財産を守り続けることは難しいのですね。中級の地主さんは是非とも『楽しい賃貸』に挑戦していただくことを念願いたします。

 

賃貸経営は「会社設立」をして土地建物を移すべき

引き続きましてシリーズ№⑳です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№⑳は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』『比べて決める』『1つは成功させる』『正しい間取り』『節税計算を知る』『家賃は下げる』『勝てる理念目的』『空室はなぜできる』『勝てるスタート』『どっちが正しいか』『相場家賃』『負ける賃貸』『修理・リフォーム』『土地を売る』『平等相続』『賃貸仲介』『文句を言う』に続きまして№⑳『税金の知識』についてお話しします。

 

どうして初級の地主さんは『税金』を自分で計算しないのでしょう。税金なんて簡単なのにどうして税理士にまかせっぱなしにするのでしょうね。私にはそれが不思議です。最低限の『税金の知識』さえ分かれば賃貸経営ぐらいは『暗算』でできます。私などは120億円規模の900戸相当の賃貸経営でも暗算で計算して終わりですね。(まあこれは上級コースですが・・・)

 

憶えてください。①土地の維持費は固定資産評価額の2%(固都税1.7%+諸経費)×50年間で100%ですから、活用しない限り土地はムダです。②活用すると、借金1億円の建物の固税評価は5,000万円。相続時は70%計算なので=3,500万円となり、△6,500万円が相続税の節税となります。③そして土地の固税はずっと6分の1になって、相続時は85%評価となり節税です。④建物は減価償却という出費はないのに経費で認められるお金があるので活用すれば所得税はずっとゼロ。⑤償却分のお金で借入金の元金返済ができれば上々です。(金利は経費処理済み)⑥所得税を払うくらいならアパマンの修繕をして100%経費処理。大型リフォームをして空室ゼロにして税金もゼロ。⑦一日も早く無借金にすれば、家賃を半値にしても多額の収入が無税で手元に残ります。⑧1つ分かればあとは何棟でもこれの繰り返しだけですから『暗算』で終わってしまうのです。⑨あとは少しアメリカの木造賃貸を入れて4年償却していけば、一生税金ゼロで財産はいくらでも増えていきますね。ご実行ください。

 

さて『中級』の№⑳は①『税理士を信用しない』『構造と建築費を知る』『減価償却完全マスター』『1日も早く無借金』『1つ覚えは止める』『変動か固定金利か』『海外不動産投資』『築年数別の空室対策』『空室は絶対にダメ』『他社比較』『サ高住』『土地を買う』『資金運用』『勝つ賃貸』『代々の家業』『無借金』『家族信託』『土地セット販売』『楽しい賃貸』に続きまして№⑳『会社設立』についてお話しします。

 

中級の地主さんは必ず個人の賃貸経営は『会社設立』をして会社へ土地建物を移すべきですね。そうすればもう個人は2度と①相続税はありません。②固都税もありません。③所得税もありません。あと④会社の車は使えますし⑤交際費も使えますし、⑥国内・海外出張も会社の経費となります。⑦子ども達への相続は『会社の株』ですから、この会社の株価が上がらない様に調整すれば相続税もありませんね。

 

さてしかししかし一言で個人から会社へ移すといってもこれは簡単にはできませんね。10億円の借金で建てた建物の評価は5億円ですよね。①その5億円の建物を会社へ10億円で売買すると5億円の利益が出て税金。(短期譲渡で2億円、長期で1億円です)②では5億で売れば譲渡益税はゼロですが、銀行からの借入金10億円をそのまま個人から会社に移すのですからここで差額の5億円に対して『債務免除益税』が必要です。どちらにしても多額の税金払いです。それに加えて『取得税』と『登録免許税』で2,000万円でしょうか・・・。簡単ではないのです。

 

しかし、私は一昨年20億円分を会社へ移しましたが、お金は全く使わずに完了いたしました。答えを知りたい中級の地主さんは紙面では書けませんので『議道のぶっちゃけセミナー』にご参加ください。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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