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相続税は発生するが「争族」が無くなる信託契約書
今回はシリーズ№⑰です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑰は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げる』⑨『勝てる理念目的』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』⑬『相場家賃』⑭『負ける賃貸』⑮『修理・リフォーム』⑯『土地を売る』に続きまして№⑰『平等相続』についてお話しします。
どうして初級の地主さんは『平等相続』が正しいと信じて、財産を無くしていくのでしょうか・・・。私には考えられませんね。
その1つの理由は自分で土地を買ったり財産を増やしたりした経験が無いので間違うのです。親からもらった土地だから、自分の子供にも平等にあげないと・・・なんて考えるんですね。それが間違いです。だから土地や財産を失うのです。
さて、①家や両親のお世話、②不動産のお世話、③賃貸経営のお世話、④会社経営のお世話、この4つの家族のお仕事は3人の子供さんがいても性格や能力や好き嫌いが一人一人違いますから、能力を見て親が決めるべきです。それによって『不平等相続』になったとしても、それが『正しい相続』だと私は思います。
次に財産は分散させないで『本家』に残すべきです。『小銭』にせずにまとまったお金にしないと財産は増えませんし、本家の維持ができません。本家がしっかりしないと親兄弟、家族はバラバラになってしまいますね。会社も同じです。1つの会社に社長が3人いると会社はすぐに潰れてしまいます。1つの証明ですが、こんなことは昭和22年の『民法』ができる以前ではあたりまえでした。『家督相続』で一人の後取りが家を守りました。天皇家も同じです。初代、神武天皇から、現在の今上天皇まで『125代』『2675年間』続いているのです。戦争に負けてアメリカから押し付けられた平等相続は止めてもらいたいものです。
さて『中級』の№⑰は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』⑬『資金運用』⑭『勝つ賃貸』⑮『代々の家業』⑯『無借金』に続きまして№⑰『家族信託』についてお話しします。
さて今はまだ日本中の税理士さん弁護士さんの99％が知らない『家族信託』についてお話しします。
中級の地主さんは第一に『勉強好き』だから成功しているのです。税理士も知らないこの家族信託・民事信託を早く知ることによって、人より早く前を走れればもっと成功しますね。事業・商売とはそういうものです。正しい有利な情報を人より早く手に入れることです。
平成19年に『信託法改正』が行なわれました。これは『特別法』なので現在の『民法』に定められた『相続』に関係なく、この特別法の信託法が優先されるのです。『借地借家法』や『労働基準法』が民法より優先されるのと同じですね。これでもう『遺言書』はいりません。『遺産分割』も『遺言執行』も『相続登記』も必要ありません。100％裁判所で負けていた『遺留分』の請求も問題ありません。
信託法に基づいた『正しい契約書』を作ればもう遺留分を請求されることもありませんね。これはすごいことです。そして私が死ぬ程嬉しいことは、私の書いた遺言書を信託契約書にすることによって100％私の言った通りに『相続が完了』するのです。そもそも信託法には『相続』という言葉さえないのです。
しかし節税にはなりません。相続税法9条の2に『相続とみなす』とありますから、相続税は発生するのですが、しかしこれで家族の争いの『争族』は相当無くなりますね。本当に良いことです。
正しい家賃とは「2ヶ月で満室」となる家賃のこと
続いてシリーズ№⑱です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑱は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げる』⑨『勝てる理念目的』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』⑬『相場家賃』⑭『負ける賃貸』⑮『修理・リフォーム』⑯『土地を売る』⑰『平等相続』に続きまして№⑱『賃貸仲介』についてお話しします。どうして初級の地主さんは賃貸仲介会社さんを頭から頼り切って『信用』するのでしょうか。私には全く理解ができません。
仲介会社のお客様は入居者ですよね。入居者はいつも安い家賃を強く希望します。すると仲介会社さんは少しでも家賃を下げようと努力して・・・『家賃』がどんどん下がるのです。仲介会社は家賃を下げるしか能力がないのです。私のように築20年以上の物件の家賃を『2割家賃を上げる』ノウハウは仲介会社さんには絶対にありませんね。
ついでに家賃を上げて喜ぶのは誰かご存知でしょうか。それはアパマン会社、建設業者さんです。家賃をギリギリいっぱい以上に上げて地主さんに提案すれば、高い建築費を請求してもゴマカセルんですよね。ですから『初級の地主さんは』踏んだり蹴ったりで、家賃を上げてダマサレて、家賃を下げてダマサレているのが、この賃貸業界なんだなとご理解ください。
ではどうするのか・・・（？）それは①建築費を押えて『家賃を下げる』こと。②そして私の言う『築年数別賃貸経営』を実行してリノベーションして『家賃を上げる』ことですね。③そしてこれが一番大切なことですが『正しい家賃』にするのです。正しい家賃とは『2ヶ月で満室』となる家賃のことです。お分かりいただけましたでしょうか。是非とも、実行願います。
さて『中級』の№⑱は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』⑬『資金運用』⑭『勝つ賃貸』⑮『代々の家業』⑯『無借金』⑰『家族信託』に続きまして№⑱『土地セット販売』についてお話しします。
中級の地主さんは、土地を買ってアパマンをしても十分に収益を出す実力をお持ちですね。しかししかし『良い土地を買う』ことは口で言う程に簡単ではありません。いい土地は不動産業者が押えていて、いつも沢山土地を買ってくれる実績のある人にしか出さないし、売らないものです。私の会社は年間400件の土地売買をしていますし、年間60億円近い土地購入をしています。だから土地情報が豊富です（手数料無料です。不動産屋ではありません）
『セット販売』とは当社が選んだ発展性のある良い土地に、賃貸建設と融資もつけてセットで中級の地主さんに販売することです。（初級の地主さんには販売しません）会社が将来発展するエリアを選定して当社の営業マンがそのエリアの不動産会社を『100件』回って『30件』の優良不動産を集めます。そしてその30件の中で最も良い『10件』に図面を書いて、積算して、融資が付く状態にして、『中級の地主さん』に、これどうですか、と提案する販売を始めているのです。今10ヶ所ぐらい物件がありますが、どんどん売れていますね。私達プロが選んでいますから、土地を買うことに慣れていない地主さんも安心です。
今は順番待ちの状態ですから、少し時間がかかりますが、ご興味のある地主さんはご連絡ください。
