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ケチケチした地主はお金持ちになれない⁉
今回はシリーズ№⑮です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑮は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げる』⑨『勝てる理念目的』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』⑬『相場家賃』⑭『負ける賃貸』に続きまして№⑮『修理・リフォーム』についてお話します。
どうして初級の地主さんは修理やリフォームにお金を使わないのでしょうね。私には全く理解できません。自分の財産を良くすることにケチケチしている地主さんはいつまでたってもお金持ちにはなりません。
その理由は①『入居者』に喜んで快適に生活してもらいたいと思う気持ちがなくてどうして商売が繁盛するんですか・・・本末転倒していますね。②次に、そんなこと言ってもお金の余裕がないから、リフォームが必要だと分かっていてもできないんだ・・・と言う地主さん。あなたは『計算』ができない人ですね。だから駄目なんです。私に言っていただければ『50年間税理士無用』の年間税金支払表をお作りしますよ。
それを見て税金を払うお金の分でリフォームをすればいいのです。そういう計算ができないから、税金を払うお金はあるのにリフォームに使うお金がないと間違った判断をして『賃貸経営』に失敗していくのです。私は年間数千万円のリフォームをいたしますが何故でしょう・・・？ それはリフォームしないと年間数千万円の税金を払うからですね。税金を払う分のお金でリフォームして、自分の財産にお金をかけて満室経営をしています。是非ともご参考にしていただきたいものです。
さて『中級』の№⑮は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』⑬『資金運用』⑭『勝つ賃貸』に続きまして№⑮『代々の家業』についてお話します。
さて中級の地主さんの頭の痛い一番の問題は『事業継承』でしょうか・・・。自分は好きでいいと思って数棟のアパマンを経営しているが、それをムスコ達が引き受けてやってくれるのだろうか・・・？ ここが人生の分かれ道ですね。わが家の『代々の家業』としての賃貸経営にするのか、『自分一代』で終わりにするのか。難しい問題です。私もこのことは相当悩みましたが、今は代々の家業とすると決めています。
まあ決めてしまいますとやるべき事がはっきりと見えてきます。①あと10年間は賃貸戸数を増やす（今は900戸）そして次の代に引き継ぎます（75歳で隠居です）②やはり全ての賃貸の土地建物を『会社名義』にして『株式会社』で家業として代々経営したいものです。③そしてこの家業は『副業』『兼業』『片手間』でできますから、やはり後継ぎはしっかりと『本業』に全力投球して自分の好きな仕事をやってもらいたいと思います。
④兄弟平等相続は民法の中でも『悪法』ですね。私は絶対にやりません。家の財産は分散させずに一人の社長に引き継ぎます。そしてその他の兄弟にはお給料で分配すべきだと考えています。代々の家業は仲良くやる事が永続の秘訣ですから、兄弟喧嘩はやめてもらいたいものです。さて上手くいきますでしょうか・・・。
土地を売っても手元の現金がすぐに無くなる理由
引き続きましてシリーズ№⑯です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑯は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げる』⑨『勝てる理念目的』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』⑬『相場家賃』⑭『負ける賃貸』⑮『修理・リフォーム』に続きまして№⑯『土地を売る』についてお話しします。
どうして初級の地主さんは『土地を売る』のでしょうか・・・。私には考えられないことです。私はサラリーマンの家の長男でしたから1坪の土地もありませんでした。しかし40年間かけて1万5,000坪（50反）以上の土地を買いました。私は土地を買ってアパマンを建てても（900戸所有・入居率99％）経営に成功しているのですから、土地のある地主さんがアパマンをやれば絶対に、必ず、間違いなく『成功』するのです。
ただし大手ハウスメーカーやテレビ宣伝の有名なアパート会社のアパマンでは『失敗』しますね。成功させるためには『私の言うとおり』にやっていただくしかありません。私がアドバイスしてお世話した地主さんは300人くらいいますが、『全員成功』されていて『一人の失敗』もないのが『私の実績』です。
それとですね、土地を売って現金にしてもすぐに無くなりますね。取得原価から利益を出して、長期譲渡益税と不動産手数料を払って手元に残る金額は、私のすすめるアパマンを正しく経営すれば7・8年で残るお金と同じです。財産は増やすべきものであって、財産を減らすことはしてはいけませんね。それは悲しくて不幸なことだと私は考えています。
さて『中級』の№⑯は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』⑬『資金運用』⑭『勝つ賃貸』⑮『代々の家業』に続きまして№⑯『無借金』についてお話しします。
さて中級の地主さんの一番のご苦労は『無借金』だということをご存知でしょうか。まだまだ借金があるから無借金なんて考えたことないよ・・・。と言われた中級の地主さん。そもそもそのお考えが間違いですね。
借金はそもそも必要だったという事をお忘れになっているのであれば思い出してください。①固都税が1/6になるからアパマンを建てたんですよね。②相続税がゼロになるからアパマンを建てたんですよね。③毎月の家賃の税引後の現金収入もありがたいですね。④そして現金が無いので借金をしてアパマンを建てるしかありませんでしたねと思い出して下さい。
はいここで是非『借金さんありがとう』と叫んでいただけませんでしょうか。私が申し上げたいのは日本人の特に名古屋人の性格は『借金は嫌い』『借金は良くない』『借金は悪い』ですが、私は借金を上手にし続けることが事業、特に賃貸業には必要だと考えています。
例えばあと10年先に『無借金』になったとして、①収入の半分近くの所得税の支払い②多額の相続税の復活③手元現金への相続税④古いアパマンの修理修繕費用・・・不幸な話ばかりが始まるのですね。
さて私のやり方は1つだけです。無借金になるまでに（私の場合2・3年ごと）もう1つ借金をしてアパマンを建てれば全てが上手く収まって、借金はあまり増えずに財産だけがどんどん増えていきます。さて、ご理解できた方はご実行をお願いします。
