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入居者は地主・家主の「支配者」⁉
今回はシリーズ№⑬です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑬は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げること』⑨『勝てる理念目的・勝てるスタート』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』に続きまして№⑬『相場家賃』についてお話しします。なんで初級の地主さんは『相場家賃』が理解できないのでしょうね。アパートの家賃は一件一軒全て違って当たり前です。そして2ヶ月間入居募集をして入居者が決まればそれが『相場家賃』。4ヶ月も6ヶ月も入居者が決まらなければ勝手な『思い込み家賃』となります。
そして『家賃』は個人の力や賃貸仲介会社の力で決めるものではありませんね。それは入居者が決めるものだということをしっかりと肝に銘じてください。そして入居者は他のアパートと『比較購買』して入居を決めるのです。入居者をバカにしてはいけません。地主家主さんよりも100倍真剣に家賃を比較して決めるのです。入居者は『神様』で『天才』で『いつも正しい』んだと納得してください。もっと酷いことを言うと地主や家主さんの『支配者』が入居者ですね。
あと重要なことは、あなたのアパートの家賃は誰が決めたんですか・・・？わざと高い家賃を決めて得する人は誰ですか・・・わざと低い家賃を決めて得する人は誰ですか。・・・答えは言いませんが誰でも分かることです。だから私が申し上げたいのは、人に聞いて騙されるよりは、入居者に聞くのが一番だということ。正しい家賃は入居者が決めるのです。それが高くても安くても地主さんは誰にも文句は言えない、言わないと覚悟するしかありませんね。これが土地活用・賃貸経営の『一丁目一番地』だとお考えください。これが現実で真実ですね。
さて『中級』の№⑬は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』に続きまして№⑬『資金運用』についてお話しします。中級の地主さんは賃貸経営で大成功していますから、節税もして多額の現金をお持ちですね。しかしまさか日本の銀行に預けて、0.02%の利息を受け取るオロカな『資金運用』はしていませんよね・・・？
1億円のお金を0.02％の利息で2倍の2億円にするのに『5000年』もかかります。もし5％の複利で10年なら1.6倍、10％の複利なら10年で2.7倍になることはご存知でしょうか。元本保証で8％の固定利息のお世話は私は簡単にできますが、よければ私にご連絡してください。日本は変な国ですから、世界の常識は日本の非常識ですね。政府は法律まで作って低利の銀行預金しかできないように国民を指導監視しています。これではいくら賃貸で利益を出してもお金は増えませんから、私は『正しい資金運用』をお教えして、おすすめしているのです。
まあ元本保証で『7～8％』。プライベートバンクで『8％～12％』超優良ファンドで『15％～30％』が世界の常識です。私は全て実行していますね。それも完全合法で行います。ご興味のある方は、私の『資金運用特別セミナー』に是非ご参加ください。目からウロコが3枚ぐらい落ちれば『あなたはお金持ちになる』ことに間違いありません。はい。
売る側と買う側はいつも「利益背反」の関係
引き続きシリーズ№⑭です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人（節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主）と『中級コース』の人（節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主）に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。
では『初級』の№⑭は、①『3つの我欲を捨てる』②『経営の基本を知る』③『常識を疑う』④『比べて決める』⑤『1つは成功させる』⑥『正しい間取り』⑦『節税計算を知る』⑧『家賃は下げること』⑨『勝てる理念目的・勝てるスタート』⑩『空室はなぜできる』⑪『勝てるスタート』⑫『どっちが正しいか』№⑬『相場家賃』に続きまして№⑭『負ける賃貸』についてお話しします。
なんで初級の地主さんは最初から『負ける賃貸経営』を始めてしまうのでしょうか・・・？私には全く理解できませんね。少し考えて、正しい賃貸経営をしている人にちょっと聞けば分かることなのに、販売会社の『営業マン』や『支店長』に相談して決めるなんて、おかしいですね。だから失敗するのです。
しかしまあ、土地活用の賃貸で成功している地主さんは非常に少ないのですから、成功している人に聞こうと思っても一般の地主さんは聞くことができませんね。私のセミナーに3回くらい参加されれば良く分かるのですが、負ける地主さんというものはそもそも勉強が嫌いですから、セミナーには出かけませんね。
建築営業で回って訪問してくる営業マンが『先生』だと思ってしまえば、これはもう『負ける賃貸』しかできないことは当たり前だとお考えください。売る側と買う側はいつも『利益背反』ですから、どんないい話でも、おいしい話でも売る側が得をするのが当たり前で、買った方は損をするのです。
私の考えは違います。お客様が『入居者』ですから、入居者が一番に得をして、『地主』も『販売会社』も損をすればいいのです。赤字では駄目ですが欲を抑えてぎりぎりでやる気持ちになれば賃貸経営では必ず成功できるのではないでしょうか。上級者の私はそう確信しています。
さて『中級』の№⑭は①『税理士を信用しない』②『構造と建築費を知る』③『減価償却完全マスター』④『1日も早く無借金』⑤『1つ覚えは止める』⑥『変動か固定金利か』⑦『海外不動産投資』⑧『築年数別の空室対策』⑨『空室は絶対にダメ』⑩『他社比較』⑪『サ高住』⑫『土地を買う』№⑬『資金運用』に続きまして№⑭『勝つ賃貸』についてお話しします。
初級の地主さんと違って、中級の地主さんは『勝つ賃貸経営』をよくご存知だと思います。
9割の初級の地主さんが賃貸で失敗して負けていて、1割の中級の地主さんが賃貸で成功して勝っているのは何故かお分かりでしょうか・・・？ 中級の地主さんが何故勝てるのか、を一言で言えばそれは『初級の地主さん達が弱すぎるから』それだけのことですね。
日本中にたくさんのアパート・マンションが1,745万戸（空室518万戸・空室率29.7%）も建設されています。そのほとんど9割が『営業マン』と『支店長』の甘い話に乗せられて賃貸を建てた『初級の地主さん』の負ける賃貸なのですから、私達上級と中級の地主さんは目をつぶって戦いをしても簡単に勝てますよ、というのが本音のお話です。
それは簡単ですね。私達は初級の地主さんより①良いものを ②安く建てて ③安い家賃で④満室経営をしているのです。⑤入居者を大切に大切にして ⑥節税に詳しくて ⑦リフォームや⑧リノベーションをして ⑨手取り収入を増やして ⑩相続税をゼロにして ⑪固都税を1/6にして ⑫現金収入を多くして ⑬年利8%～15%で資金運用して ⑭お金を貯めて ⑮代々の財産を増やしているのですね。
残念ながら①～⑮は初級の地主さんには出来ませんね。宜しければ私のセミナーにご参加ください。お教えいたします。
