土地活用を成功に導く「勝てるスタート」とは何か?

今回は、「土地活用」を成功に導くための「勝てるスタート」等について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

「サ高住」は入居率100%が10年も20年も続く⁉

今回はシリーズ№⑪です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№⑪は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』『比べて決める』『1つは成功させる』『正しい間取り』『節税計算を知る』『家賃は下げること』『勝てる理念目的・勝てるスタート』『空室はなぜできる』に続きまして№⑪『勝てるスタート』についてお話しします。なんで初級の地主さんは賃貸経営で『負け続ける』のでしょうか。私がなんで入居率99%で、900戸の賃貸経営で『勝ち続ける』のでしょうか・・・。

 

それは簡単な理由です。『負けるスタート』をした地主さんは途中からは変えられません。だから負け続けるしかないのです。そういう地主さんが9割いるのですからこの賃貸業界で私が勝ち続けることは本当に簡単なことです。私が強いから勝つのではなく、あまりにも『敵が弱い』から99%の入居率になってしまうんですね。

 

さて負けるスタートとは何か。

 

①ハウスメーカーやテレビ宣伝の大手のアパート会社で建てた地主さんは『負け組』です。一棟一棟、特注して個性的で差別化された『私の賃貸』には勝てませんね。大量販売・大量生産のアパートでは絶対に競争には勝てないのです。小学生でも分かることです。

 

②私はハウスメーカーと同じ間取りは絶対につくりません。だから入居者が他にないから入りたいと思うのです。並ではお客様が満足しないのは当然のことです。

 

③建設費用が大手アパート会社と比べて3割から4割も私は安く建設しています。だから家賃も相場の1割安くしても手取り収入がいいんです。入居もすぐに満室ですね。これが勝てるスタートの『基本中の基本』ですから初級の地主さんはご注意願います。

 

さて『中級』の№⑪は①『税理士を信用しない』『構造と建築費を知る』『減価償却完全マスター』『1日も早く無借金』『1つ覚えは止める』『変動か固定金利か』『海外不動産投資』『築年数別の空室対策』『空室は絶対にダメ』『他社比較』に続きまして№⑪『サ高住』についてお話しします。

 

初級の地主さんが『サ高住』をやりたいと言われましても、私はお断りします。やはり素人では無理です。しかし中級の地主さんには是非とも挑戦していただきたいものです。アパマンで儲ける最後のチャンスですね。私もたくさんやっていますし、社員さん6人にもやらせています。それ程魅力的なのが『サ高住』の建設です。

 

アパートの建たない『調整地域』に建てられる最後のチャンスですね。支援機構さんの融資で土地代金も借りられます。金利は低利固定。保証人必要なし。国の建設補助金1割と3つの減税付き(固都税が3分の2減免・償却の前倒し・取得税免除)アパートと違って一般的な借上げ(サブリース)10%とか、管理費の5%がいりません。全て介護会社さんが行いますから地主さんは入居に関係なく決まった家賃を100%入金できますね。まあ入居率でいうと100%が10年も20年も続くのです。

 

私個人の900戸所有で、入居率99%の1つの理由は、このサ高住を300戸(個人)運営しているからですね。しかし簡単には考えないでください。サ高住は大変に難しい事業ですから、大変に危険なことが多いのです。もしやりたい地主さんは『サ高住学校』(500人卒業生)の校長先生の私に必ずご相談願います。

 

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アパマン経営において「人と同じ」は成功できない

引き続きましてシリーズ№⑫です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№⑫は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』③『常識を疑う』『比べて決める』『1つは成功させる』『正しい間取り』『節税計算を知る』『家賃は下げること』『勝てる理念目的・勝てるスタート』『空室はなぜできる』『勝てるスタート』に続きまして№⑫『どっちが正しいか』についてお話しします。なんで初級の地主さんは、間違った土地活用をいつも正しいと考えてしまうのでしょうね。私にはそれが不思議で仕方ありません。ちょっと勉強すれば分かることなのに、地主さんはそもそも勉強が嫌いで本を読まないんですね。人から色々なことを聞くことはお得意ですが、本を読まないのは不思議なことです。

 

はい、ということで初級の地主さんにぴったしの土地活用の本が出版されております。アパマン経営『本当に儲かるのはどっち』(日本実業出版社)。すいません私の5冊目の本ですので本屋さんでお買い求めください。この本の中に40コくらいの『どっちが正しいか』『どっちか儲かるのか』の質問がありますので、1つ1つお答えください。

 

私は変人ですから人と同じことは絶対にしません。皆と同じことをしていてはアパマン経営では成功できませんし、儲けることはできませんね。人のやらないこと、人のできないことをするから100人中1人くらいは成功するのです。私達は決断する時にはいつも右がいいのか、左がいいのかを迷いますよね。それは誰でも同じです。そのときに正しく決断するには、成功している人の真似をするのが一番いいのです。

 

私には実績(900戸所有・99%入居)がありますから、この本の答えを参考にしていただければ失敗はしません。どうかお読みいただいて土地活用で成功していただきたいと思います。

 

さて『中級』の№⑫は①『税理士を信用しない』『構造と建築費を知る』『減価償却完全マスター』『1日も早く無借金』『1つ覚えは止める』『変動か固定金利か』『海外不動産投資』『築年数別の空室対策』『空室は絶対にダメ』『他社比較』『サ高住』に続きまして№⑫『土地を買う』についてお話しします。先祖からある土地でアパマンを建てて賃貸経営をしている間は、その地主さんは中級ではありません。初級の部類ですね。なぜ土地を買ってアパマンをしないのか私は不思議です。

 

先祖からある土地でアパマンをやって成功するのは私から言わせれば当たり前です。土地を買ってアパマンをして成功させる実力のある人が土地活用『中級者』です。

 

私は1万5,000坪の土地を買って、900戸のアパマンを建てて、入居率99%で経営していますので、中級を卒業して上級コースになっていますが、土地をたくさん買うことは苦しい仕事ですが財産が増えるということはなかなか楽しいものです。今の日本の地主さんはどんどん土地を無くしているのに、私は土地をどんどん増やしているのですから、やり方が全く違うんだということに興味を持っていただければ幸いです。

 

私の空室の少ないのは、土地を買って建てたからです。地主さんの空室の多いのは、ある土地に建てたからですね。当たり前ですが、そもそも入居のないところの土地は買いませんよね。その違いです。私のお客様の地主さんは今5人程土地を買ってアパマンを建設中です。色々な理由からこの地主さん達は必ず成功されると私は確信しています。

 

土地を買う勇気と実力があれば、アパマン経営で成功することなどは簡単ですね。私はそう思います。

 

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アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

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