アメリカ不動産の購入・・・どんな「コスト」が必要なのか?

前回は、アメリカ賃貸物件における「家賃値上げ」の最新事情について取り上げました。今回は、アメリカ不動産を購入する際、必要となる「コスト」を見ていきます。※アメリカ不動産投資セミナー情報はコチラ

アメリカの投資物件探しは「不動産業者選び」から

アメリカの不動産を購入しようと考える日本人の目的は、大半が投資、ないしは税効果狙いです。なかには「将来的に西海岸に移住したいから居住用の物件を紹介して」と問い合わせてくるケースもありますが、居住目的の人は、長くアメリカに駐在した経験があったり、お子さんがアメリカ在住だったりと、現地に縁のある人が大半です。土地勘のない日本人がいきなり「Zillow」や「REDFIN」をチェックして、「あの物件が欲しい」と不動産業者に足を運ぶケースはまれといっていいでしょう。

 

では、アメリカの不動産に投資する人たちは、どのようにして投資先を見つけ、購入し、賃貸して、売却すればいいのでしょうか? 今回からは、具体的な手順を紹介したいと思います。

 

[PR]「優良物件を安く買う⁉」
【オープンハウスのアメリカ不動産投資】詳しくはこちら>>>

 

まず、購入方法について。アメリカの物件を扱っている不動産業者に対して「投資に適した物件はないか?」と問い合わせることが、アメリカ不動産投資の第一歩となります。

 

日本国内の不動産業者のなかにも、近年はアメリカ不動産を扱う業者は増えてきています。ただし、不動産業者にはそれぞれ得意とするエリアがあります。日本人のなかで人気の高いカリフォルニア州の物件を中心に扱う業者もあれば、シェールガス・オイルの生産で成長著しいテキサス州の物件を扱う業者もあります。実は、アメリカの不動産を扱うには、各州の不動産委員会が実施している不動産ブローカーライセンスの試験に合格しなければなりません。そのライセンスは、〝その州〞でのみ有効なものです。そのため、不動産業者は自ずとエリアに特化して物件を扱うかたちとなるのです。日本に当てはめると、宅建業の業者免許が「知事」免許か「大臣」免許かの違いに似ています。オープンハウスを例にあげると、カリフォルニア州、テキサス州、オハイオ州に拠点を持ち、物件情報の収集にあたっています。

 

このような不動産業者を選ぶ際には、情報量などよりも、どれだけ綿密なコスト計算を行ってくれるか、という点を重視したほうがいいでしょう。物件情報は、第10回で紹介した不動産取引のライセンスを持った業者だけがアクセスできる「MLS」に詳述されています。その点で、アメリカの不動産を扱う業者による情報量には大差がありません。問題はその情報をもとに、顧客に対してどのような「ソリューション提案」ができるかです。

物件価格によって変動する「タイトル保険料」

アメリカの不動産を購入する際には、日本にはない、さまざまなコストが発生します。購入の段階で、物件の購入費以外に発生するコストを、オープンハウスが発行している明細をもとに列記すると下記図表のようになります。

 

[図表]購入にかかるコストの例

(参考)オープンハウスの発行明細のサンプル
(参考)オープンハウスの発行明細のサンプル

 

コンサルティングフィーは購入手続き全般のサポート費用で、オープンハウスでは3%をいただいています。タイトル保険料は前述のとおり、不動産の名義に関わるタイトル(権原)の瑕疵により生じた損失を補償する保険であるため、物件価格によって変動します。エスクロー費用はその名のとおり、エスクローを利用するのに支払うコストです。タイトル調査費用は、取引する物件の権利関係がどのようになっているのか調査するのにかかる費用です。「タイトル保険費用」というのは、実際に該当不動産の所有権を移転させる際に発生する費用になります。

 

[PR]「優良物件を安く買う⁉」
【オープンハウスのアメリカ不動産投資】詳しくはこちら>>>

 

このほか、実際に保有している間は「HOA(Home Owners Association)」という日本でいうところの管理費・町内会費に相当するコストが毎年50〜100ドル。固定資産税が物件価格の2〜2.5%。火災保険料がこの例では1000ドルかかります。

 

日本の場合、物件を仲介する不動産業者は売り主と買い主から3%の仲介手数料を徴収するのが一般的ですが、アメリカの場合は売り主側と買い主側のエージェントで分配する仲介手数料を売り主が支払います。ただし、なかには不動産業者が自ら仕入れてリフォームし、それを個人向けに売り出しているケースもあります。オープンハウスが顧客に紹介しているアメリカの不動産も、こうした自社物件であるものが大半です。

 

このように1つ1つ発生するコストを明らかにせず、「エスクロー関連費用」などと記載して請求する業者もなかにはあります。これでは一体、何にどれだけのコストが発生したのかわかりません。仮に、大雑把な明細を提示された際には、その詳細を尋ねることです。そのうえで、他の不動産業者の明細と比較してみるといいでしょう。

 

また、第13回で述べたとおり日本では「表面利回り」で物件の収益性を判断しがちですが、アメリカでは「表面利回り」の算出は行いません。すべて、実質利回りをベースに物件の価値を判断します。そのためには、発生するコストをすべて明らかにして利回りをはじき出さなくてはいけません。だからこそ、細かな明細を開示しない不動産業者は、パートナーとして不適切といっていいでしょう。

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長

不動産コンサルマスター相続専門士、宅地建物取引士

相続対策及び事業継承、不動産を活用したM&Aコンサル、 米国不動産の購入及びその融資斡旋など幅広い業務経験を持つ「総合不動産コンサルティング」のプロフェッショナル。
圧倒的な不動産知識と、お客様のニーズにきめ細かく丁寧に対応するコンサルティング力は、多くの方々から支持を得ている。
企業研修等での講演実績多数。
2017年4月より現職。

オープンハウス主催!アメリカ不動産投資セミナーはこちら

著者紹介

連載富裕層からの注目を集める「アメリカ不動産投資」の魅力

本連載は、2017年8月31日刊行の書籍『戦略的アメリカ不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

戦略的アメリカ不動産投資

戦略的アメリカ不動産投資

井上 由美子

幻冬舎メディアコンサルティング

日本人の多くが将来の不安を打ち消すために、せっせと預貯金に励んでいます。今の日本は、将来に対する過度な悲観論がデフレマインドを助長し、本来あるべき経済の成長を押しとどめているように感じています。国の健全な経済の…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧