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アメリカ人が不動産取引において「実質利回り」を重視する理由

前回は、アメリカの商取引で利用される第三者機関「エスクロー」について取り上げました。今回は、アメリカ人が不動産取引において「実質利回り」を重視する理由について見ていきます。

日本では「表面利回り」が提示されるが・・・

不動産取引の透明性が追求される背景には、アメリカ人ならではの投資マインドがあると感じています。日本では投資用不動産を購入する際、不動産業者は物件価格と設定家賃から算出される”表面利回り”を提示します。しかし、アメリカでは基本的に表面利回りは見ません。不動産を維持するのにかかる固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金など、あらゆる経費を差し引いた”実質利回り”で、その物件の収益性を見るのです。だからこそ、思わぬ瑕疵や不備が後々発見されないように、第三者に依頼して徹底的に調査するのです。

 

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アメリカでは実質利回りを提示するのが一般的であるため、日本人はアメリカ不動産の本当の魅力に気づきにくいかもしれません。例えば、日本の不動産業者が首都圏のワンルームマンションを売り出す場合、5〜6%の表面利回りをうたって購入者を募集しますが、アメリカの不動産業者は実質利回りを提示します。カリフォルニア州の人気都市であるロサンゼルスやサンフランシスコ、サンノゼあたりの物件になると、利回りは3%台前半です。私が特に注目するオハイオ州の物件でも4%台です。この利回りは当然、実質利回りなのですが、表面なのか実質なのかも確認せずに「そんなものしか出ないの?」という顔をされる日本人は少なくないのです。

時価評価額に対して約2%かかるアメリカの固定資産税

前述したように、アメリカの不動産には日本よりも高い固定資産税がかかります。州によっても異なりますが、時価評価額に対して2〜2.5%かかるので、5000万円の物件だと年間100万円以上の固定資産税がかかる計算です。この経費負担は小さくありません。だからこそ、必ず実質利回りで、その物件価値を評価するのです。

 

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なお、私が勤務するオープンハウスで紹介する物件に関しては、すべての経費の詳細を掲載した収益試算書を提示しています(サンプルは書籍『戦略的アメリカ不動産投資』第4章の図表14、15参照)。フルローンの場合、70%をローンで賄った場合、すべてキャッシュの場合など、さまざまなケースでの購入シミュレーションが可能です。家賃収入から経費を差し引いた純収益(NOI=Net Operating Income)をもとに、ローンの支払いや減価償却分等を差し引いて、税効果まで加味したキャッシュフロー予想などもはじき出すようにしています。アメリカでは、我々エージェントにも、あらゆる情報をオープンにする姿勢が求められているからにほかなりません。 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長

不動産コンサルマスター相続専門士、宅地建物取引士

相続対策及び事業継承、不動産を活用したM&Aコンサル、 米国不動産の購入及びその融資斡旋など幅広い業務経験を持つ「総合不動産コンサルティング」のプロフェッショナル。
圧倒的な不動産知識と、お客様のニーズにきめ細かく丁寧に対応するコンサルティング力は、多くの方々から支持を得ている。
企業研修等での講演実績多数。
2017年4月より現職。

著者紹介

連載富裕層からの注目を集める「アメリカ不動産投資」の魅力

本連載は、2017年8月31日刊行の書籍『戦略的アメリカ不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

戦略的アメリカ不動産投資

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井上 由美子

幻冬舎メディアコンサルティング

日本人の多くが将来の不安を打ち消すために、せっせと預貯金に励んでいます。今の日本は、将来に対する過度な悲観論がデフレマインドを助長し、本来あるべき経済の成長を押しとどめているように感じています。国の健全な経済の…

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