不動産の「公正価値」を求める具体的な手順

今回は、不動産の「公正価値」を求める具体的な手順を見ていきます。※本連載はジブラルタ生命保険株式会社勤務、冨島佑允氏の著書、『投資と金融がわかりたい人のためのファイナンス理論入門 プライシング・ポートフォリオ・リスク管理』(CCCメディアハウス)から一部を抜粋し、株や債券、事業や不動産などの「本来の価値」を推定するプライシング理論について解説します。

不動産の評価額は「キャップレート」を用いて計算

不動産の評価額も、株式と同じような方法で計算することができます。不動産も株式と同様に、“満期”というものがありません。そのため、将来キャッシュフローが際限なく続く場合の公式が使えます。

 

不動産の場合、将来キャッシュフローは何かというと、不動産投資の純利益です。純利益とは、例えばマンションの場合なら、家賃収入から管理費などのコストを引いた、純粋な儲けの部分のことです。期待収益率は、不動産投資の世界ではキャップレートと呼ばれています。これは英語のCapitalization rateを略したもので、還元利回りとも呼ばれます。不動産評価額は、純利益とキャップレートを用いて以下のように計算できます。

 

 

例えば、年間1億円の純利益が見込めて、キャップレートが7%の不動産の評価額は、以下の通り14.3億円となります。

キャップレートの水準は他の物件との比較で決定

計算に用いるキャップレートの水準を決める際は、すでに市場に出回っている、似たような条件の他の物件と比較します。

 

例えば、築年数や駅までの距離等の条件が似ていて、年間の純利益が推定2.5億円のマンションが33.8億円で売られていたとすると、そのマンションのキャップレートは2.5億円÷33.8億円=7.4%と逆算できます。そのようにして、似たような条件の複数の物件のキャップレートを逆算して、それらの値を参考にしてキャップレートの水準を決めるのです。

外資系生命保険会社の運用担当 

1982年福岡生まれ。外資系生命保険会社の運用部門に勤務。京都大学理学部・東京大学大学院理学系研究科卒(素粒子物理学専攻)。
大学院時代は世界最大の素粒子実験プロジェクトの研究員として活躍。その後メガバンクにクオンツ(金融工学を駆使する専門職)として採用され、信用デリバティブや日本国債・日本株の運用を担当し、ニューヨークでヘッジファンドのマネージャーを経験。2016年に転職し、現職では10兆円を超える資産の運用に携わる。
欧米文化に親しんだ国際的な金融マンであると同時に、科学や哲学における最先端の動向にも精通している。著書に『「大数の法則」がわかれば、世の中のすべてがわかる!』(ウェッジ刊)がある。

著者紹介

連載資産運用の基礎知識――投資対象の価値を見極める「プライシング理論」

投資と金融がわかりたい人のためのファイナンス理論入門

投資と金融がわかりたい人のためのファイナンス理論入門

冨島 佑允

株式会社CCCメディアハウス

投資に使える! 金融がわかる! これから始める人でもファイナンス理論の“あの独特な考え方”が一から理解できるように、資産運用に携わってきた金融のプロが 1.プライシング理論(“本来の価値”をどうやって求めるか?…

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