収益物件の「入居者満足度」を高め、退去を抑止するには?

前回は、家賃回収対策として、所有者・管理者が示すべき態度について説明しました。今回は、「入居者満足度」を高めて退去抑止につなげる方法を見ていきましょう。

退去による損失は「家賃」だけにとどまらない

不動産投資で安定した家賃収入を実現するには、できる限り退去を出さない工夫が求められます。

 

退去が出ると、どの程度の損失が発生するのでしょうか。例えば1K20㎡の物件で6年間住んだ方が退去した場合、原状回復費用は20万円くらいでしょうか。

 

家賃4万円の場合、空室3カ月で12万円の損失ですし、広告料が2カ月分であれば8万円のコストがかかります。トータルの損失は40万円ですが、家賃10カ月分の損失と言い換えることもできます。退去はできる限り出さないに越したことはないのです。

 

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素早い入居者対応で「不満を抱かせない工夫」を

就職や転勤など、入居者都合による退去の防止は難しいですが、オーナー側・管理会社側に理由があり、入居者が不満に思い退去につながることもあるため、退去抑止策を実施することが重要です。

 

具体的には、入居者の対応をすぐに行い、不満を抱かせない工夫です。当社の例で言えば、24時間365日対応のコールセンターがあります。入居者からの要望や緊急を要するトラブルに対して、即日対応できる体制を整えているのです。これにより入居者の満足度が高まり、長期入居をしてもらいやすくなります。

 

あるいは、オーナー次第ではあるものの、長く入居している入居者の住戸に、モニターフォンを設置するなど、入居者特典を設けることも一つの方法です。入居者にとってはより快適になりますし、オーナーにとっては自分の物件の価値を高めることにもつながります。

 

他にも、関東圏や京都では更新料を徴収する習慣がありますが、この更新料があると賃料交渉や退去理由につながりやすくなります。更新料とは、賃貸借契約の期間が満了したあと、更新契約を締結する際に借主から貸主に支払われるお金のことで、更新料を支払うのが嫌なので、これを機に新しい住まいに移りたいという人は少なくありません。

 

その場合、例えば更新料を徴収するタイミングで入居者特典などを用意すれば、退去の確率を減らせます。更新時の退去率の高さに悩まれている方は参考にしてください。

 

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大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

多くの投資家を成功へと導いた不動産投資の教科書がリニューアルして登場! 東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようとしても、はじめての人には分からない…

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