賃貸物件の満室経営に不可欠な「4つの基本原則」とは?①

前回は、「混在型の不動産管理会社」の問題点を取り上げました。今回は、満室経営を目指す上で重要な「4つの基本原則」を見ていきましょう。

幅広い周知活動、適正な募集条件、清潔感・・・

日本の賃貸仲介・管理の業界がこうした構造的な問題を抱えるなか、不動産オーナーが物件を広く周知し、満室経営を実現するためにはどうすればいいのでしょうか。

 

その秘訣は、基本を徹底するほかありません。ただし、「徹底的・圧倒的に」です。満室経営を目指すうえでの基本原則は次の4つです。

 

●幅広い周知活動

●適正相場賃料での募集

●賃貸仲介業者との密なリレーション

●清潔感のある部屋づくり

 

それでは順番に見ていきましょう。

 

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「専業型の会社への依頼」が幅広い周知活動につながる

●幅広い周知活動

 

入居者募集で大切なことは、1社でも多くの仲介店舗で物件を紹介してもらうことです。そうすれば入居を希望する人に出会う確率は高くなります。ところが前回で見たように、混在型の多くは自社の管理物件を囲い込んでいるため、広く周知徹底されないという構造的な問題があります。

 

これを踏まえた解決策の一つは、仲介店舗を持たずに管理に徹した専業型の管理会社にリーシングを依頼することです。仲介店舗を持たない(=直接的客付け機能がない)わけですから、ほかの仲介店舗と入居検討者獲得競争において競合関係になりません。よって中立的な立場で数多くの仲介店舗に入居者募集を依頼できるのです。

 

専業型の会社は数多くのオーナーの収益物件を預かり収益を最大化させるために運用代行(経営)している立場です。つまり賃貸仲介店舗側にとって、仲介店舗を持たない専業型の会社はたくさんの物件を所有する超大規模な大家とみなせます。このため規模の利益が働いて、入居付けを有利に展開できるようになります。

 

このように仲介店舗を持たない場合は幅広く募集活動ができますが、それだけで入居付けがうまくいくとは限りません。各仲介店舗に物件を認識してもらい、さらに入居検討者にお勧め物件として資料を出して紹介してもらわなければならないからです。いくら建物や部屋を改善したとしても、空室を入居検討者に直接紹介する賃貸仲介営業マンがその物件を認知していなければ意味はありません。

 

[図表]「混在型」と「専業型」の周知数の違い

 

実は、オーナーの方々が思っている以上に自身の物件は認知されていないものです。一度、自身で賃貸仲介店舗回りをしてみると、その結果に愕然とするでしょう。

 

当社での事例を紹介します。物件は兵庫県内のファミリーアパートです。それまでは地元の業者が管理しており、8室中3室が空室の状態で当社のお客様が購入しました。

 

当社が管理する前は、地元の賃貸業者にほとんど認知されていませんでした。そこで当社にて募集条件を適切なものに変更し、早速リーシング活動を展開したのです。賃貸業者の反応としては、繁忙期はピークを過ぎたため動きは少ないという声が多かったものの、一部の業者はぜひ紹介したいという評価をもらいました。

 

そして数日後、大手フランチャイズ加盟の賃貸仲介業者から案内予定の予約が入り、そのほかにも問い合わせが2件入ったのです。この業者は本物件から1km程度しか離れていない場所に店舗を構えていますが、本物件に空きがあることを当社のリーシング活動ではじめて知ったとのことでした。いかに認知されていなかったかが浮き彫りになったのです。結果、3室の空きは早期に埋まり、満室経営となりました。

 

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この話は次回に続きます

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

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