空室リスクの上昇も!? 「混在型の不動産管理会社」の問題点

前回は、収益不動産の管理運営を任せる「管理会社」の選び方を説明しました。今回は、「混在型の不動産管理会社」の問題点等を見ていきます。

物件を広く周知できない、「混在型」という形態

前回、管理会社の説明をしましたが、直接的な入居者募集機能を持たずに管理業務に特化した管理会社は全体から見ればあまり多くはありません。大部分は混在型、つまり自社で仲介店舗を持ち仲介業務を行いながら、物件管理も行う管理会社です。

 

混在型という形態は、オーナーの立場になると自分の物件を広く周知徹底できないという構造的な問題があります。具体的に言えば、混在型は自社管理物件を他社に紹介せず、自社の仲介店舗でのみ入居検討者に紹介し、直接契約を取り付けようと物件を囲い込む傾向が強いからです。これは最近はじまった問題ではなく昔ながらの業界慣習です。

 

仲介店舗の収入源は、入居者から受け取る仲介手数料とオーナーから支払われる広告料となります。広告料とは、入居者との間で賃貸借契約が締結された成果に対し、不動産オーナーが賃貸仲介業者に支払う謝礼金のことをいいます。

 

混在型の管理会社の場合、自社で管理している物件を自社で入居付けできれば入居者とオーナーの双方から利益がもたらされるため、収入を最大化できます。ですから、自社の管理物件の入居者を自分たちで見つけようとします。

 

最近は混在型や専業型とは反対に、管理業務を一切行わず、賃貸仲介のみに特化する仲介専業の業者が増え、仲介店舗間での入居者獲得が激化しています

 

これはインターネットが普及し、出店コストの高い1階路面店でなく2階以上の空中店舗であっても、入居検討者を集められるようになり、賃貸仲介専業で独立しやすくなったからです。

 

そのなかで、混在型管理会社がわざわざ自社の管理物件を競合相手であるほかの仲介店舗に開示して入居付けをお願いするインセンティブはまず働きません。同じ商圏での賃貸仲介業者同士は、熾烈な入居検討者獲得競争でライバル関係にあるからです。

 

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所有物件の入居付けを委託する管理会社は非常に重要

以前、私は自分が住むための家を借りようと多くの賃貸仲介店舗を訪問しました。そこでよく聞いたのは、「これは当社で管理していて、当社だけがご紹介できるお得な物件なんですよ」といった言葉です。

 

収益不動産の購入の場面であれば、未公開物件ということですから耳寄りな情報です。しかしオーナーの立場になると、入居者募集の場面において自分の物件がまったく周知されていないことになります。

 

オーナーは一人でも多くの入居検討者に物件を見てもらい、一日でも早く契約してほしいと思っています。ところが入居付けの依頼先によっては、このようにごく限られた人にしか開示されない可能性があるのです。ですから、所有物件の入居付けを委託する場合、管理会社選びは非常に重要です。

 

注意点として、管理専業型で入居者募集が有利に働くのは、首都圏や関西圏など一定以上の都市規模を有するエリアのみとなります。地方の場合は、そもそも仲介店舗が少なく幅広く募集することができませんから、混在型管理会社で管理戸数シェアが高いところにお願いすると良い結果となりやすいでしょう。

 

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大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

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