年収700万円未満の不動産投資･･･利用できるローンは？

地方銀行のアパートローンの最低ラインは年収500万円

一般的に不動産投資で利用されるローンには2種類あります。アパートローンとプロパーローンです。前者は一定の条件に合えば誰でも借りられるパッケージ商品で初心者向きといえます。後者は事業性ローンともいい、不動産賃貸事業への融資という性格の強いオーダーメイド型で、いってみればプロ向きです。

始めは前者を利用して不動産投資をスタートし、経験と保有物件が増えたら後者を使うというのが基本的な流れになります。金融資産1億円以上、または年収1500万円以上かつ金融資産1000万円などの高属性の場合、最初からプロパーローンを使うこともあります。

両者の大きな違いは、融資可能額です。アパートローンは借り入れ可能な上限額が金融機関によって決まっていますが、プロパーローンは都度判断することになるので、理論上は際限なく規模を拡大することができます。そのため前述のような流れになるのです。

アパートローンの審査は住宅ローンのように申し込み者の収入が大きく影響します。目安としては年収700万円以上の大企業（資本金1億円以上、または上場企業など）のサラリーマンか公務員であれば、たいていの金融機関は相手にしてくれます。

この条件に満たないような人は不動産投資ができないのかというと、決してそんなことはありません。

地方銀行の中にはもっとハードルを下げているところもありますので、アパートローンを組むことができる最低ラインは年収500万円と考えてください。

年収500万円から年収700万円までのサラリーマンや自営業者が融資を受けやすい金融機関としては、日本政策金融公庫が挙げられます。ただし前述のとおり、2017年以降は徐々に厳しくなっているので、これからはわかりません。

自営業者であれば、付き合いのある信用金庫や信用組合に相談するのがよいでしょう。

「賃貸併用住宅」で住宅ローンを活用する手も

しかし、中にはアパートローンに消極的な金融機関もあります。

年収700万円以下で地場の金融機関に断られてしまったサラリーマンや自営業者、年収500万円以下の人が融資を受けて不動産投資をするためにはどうすればいいか。

私が考える唯一の方法は、住宅ローンを利用することです。もちろん、単に収益物件を買うことに「住宅」ローンを使うことはできません。しかし、「賃貸併用住宅」なら話は別です。例えば4世帯のアパートを住宅ローンで買って、そのうち1部屋に住み、残り3世帯を賃貸にまわす、といった具合です。

貸し出せる部屋数が4分の3になるので、家賃収入もアパートローンを組んだときと比べて4分の3以下になりますが、住宅ローンは金利が低く、借り入れ期間も長いので、採算ラインに乗せることは十分可能です。

自己居住用に使う部分の床面積は一定の割合以上とする決まりがあり、たいていの金融機関は50％以上です。4世帯のアパートがすべて同じ広さだとしたら、そのうち2世帯を自己使用しないと住宅ローンはおりないということになります。

ゆうちょ銀行の場合は30％以上とされており、床面積のおよそ7割を賃貸にまわすことができます。さらには、この数字も絶対ではなく、柔軟に対処してもらえることもあるようです。