収益物件のオーナーが「優れた不動産管理会社」を見極める方法

管理会社の「収支報告書」も、能力の判断に役立つ

前回の続きです。

ただし、管理会社にも優劣があります。その場合、空室を出さないための活動、そして出た場合の入居者募集活動の内容を確認すれば、その管理会社が優れているか否か判断できます。

具体的な方法としては、たとえば毎月・毎年の収支報告書のチェックです。家賃の回収状況や修繕の費用といった収支状況以外にも、「○号室の××さんが、以下の理由で退去します。立ち会いますか？」「○号室の△△さんが犬を飼いはじめました。今のところ鳴き声などのクレームはありません」といった情報も丁寧に報告している会社は信頼できるといえるでしょう。

また、優れた管理会社ならば、より良い住環境にするための提案も出てくるはずです。耐震診断や地震保険への加入、宅配BOXの設置、物置の設置・・・など、居住者が喜んでくれるための提案は、結果的に入居率にも大きくかかわってきます。多忙なオーナーとしては満室状態が続いていると、つい入居者満足度アップの工夫を忘れてしまいがちですが、現状維持だけでは年数が経つうちに物件の魅力、価値は下がってしまいます。しかし、このような提案があれば、状況に合わせて設備やサービスを見直すことができます。

さらに、入居者募集の際にも管理会社の手腕が発揮されます。不動産会社というとどこも同じような業務を行っているように思われがちですが、実際には管理が主体、仲介が主体など、得意分野があるケースがほとんどです。

優れた管理会社であれば、一般的な管理業務に加え、入居者居確保のノウハウも持っています。その秘訣は、仲介を主体とする不動産会社にどれだけコネクションがあるか、です。より多くの仲介専門の不動産会社に対して自社管理物件を紹介して回れるかが勝負の分かれ道なのです。

このように、優れた不動産管理会社は経験が豊富です。実績を見極める際には、管理物件1000戸が一つの目安と言えるでしょう。

基本は「報告・連絡・相談」が徹底しているかどうか

しかし、だからといって「大手であれば安心」というわけではありません。会社の規模と担当者のレベルは決して比例しないからです。ですから、ある程度の規模の管理会社と分かったら、次は担当者のレベルをチェックしてください。基本は「報・連・相（報告・連絡・相談）」が徹底しているか、です。

収益物件は管理体制が命といっても過言ではありません。もしダメだと判断すれば管理会社は後からいくらでも変更できるので、最高のパートナーシップを維持できるところが見つかるまで比較検討を続けるという手もあります。