不動産投資をはじめるなら、日本の大都市に絞り込む

不動産投資をはじめるなら、地域は首都圏、大阪、名古屋、福岡など大都市に絞り込むのが得策です。日本はこれから人口減の時代に突入しますが、これらの地域であれば、リスクを軽減できます。

たとえば、東京とニューヨークの人口推移を比較してみましょう。ニューヨーク市域の面積は、東京23区の約2倍です。2000年の人口は、どちらも800万人強という近い数字でしたが、2010年には東京のほうが60万人以上多くなっています。人口増加率はニューヨーク2.1%に対して、東京は9.0%です。

［図表］人口上位20か国の推移

※日本bは国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来統計人口」による統計局のデータを基に作成

自分の目が届く地域の物件でないと心配だという人は多いのですが、しっかりした管理会社と一括借り上げ契約を結べば全く問題ありません。実際に私のクライアントで沖縄県に住むドクターは、大阪府にいくつもの不動産を所有して十分過ぎるくらいに収益を上げています。もちろん、空室の心配をすることもなく本業に打ち込んでいます。

日本の人口減が心配なら、海外の物件を購入する手も

それでも日本の人口減が心配、またはより利回りの良い物件を所有したいというのなら、海外の物件を購入するという手もあります。

新興国やアメリカなどの一部の先進国は、今後も人口が増えると予想されていますし、また、経済の成長率も日本を上回る可能性が高いでしょう。ならば、それらの地域の賃貸市場も拡大傾向にあるといえます。

さらに海外の物件を所有すれば、為替レートの上昇によるキャピタルゲインも狙えます。たとえば、アメリカの物件を1ドル100円のときに100万ドルで購入したとします。それを1ドル120円のときに売却すれば次の価格になります。

購入時：100万ドル（1ドル100円）＝1億円

売却時：100万ドル（1ドル120円）＝1億2,000万円

為替レートの上昇だけで2000万円の利益が出ました。もし現地の物件価格そのものも上昇していれば、さらに多くの利益が得られます。

新興国の物件を購入する場合は、日本に比べて物価が安いので、その国の一等地の物件を視野に入れることができます。日本でいえば、六本木や表参道のマンションなど、富裕者層に人気の物件です。これから経済が急成長する国の一等地の物件ならば、より安定した家賃収入とより多くのキャピタルゲインも期待できるでしょう。

もちろんいいことばかりではありません。為替レートが下がることも考えられますし、現地の物件、管理会社だけでなく政情なども見極める目が必要です。

最低でも次のことは調べなければならないでしょう。

●今後の人口動態

●賃料相場

●平均収入

●今後の地域開発予定

●外国人でも医療施設を開業できるのか

●税制

実際には、日本在住のドクターが、現地のこのような情報を得るのは不可能に近いと言えます。しかし、見つけるのは難しいものの、それぞれの国の事情に詳しい日本の仲介会社は存在しているので、そのような会社に現地調査を依頼するのが近道でしょう。私の会社でも国は限定されますが、海外の物件の仲介を行っています。