銀行から信用される「不動産投資家」になるには？

明確な目標を持ったほうが「銀行の受け」がいい!?

金融機関、とくに銀行とのつき合い方にはコツがある。先に「大家さんになるには目標をたてろ」と書いたが、銀行から融資を引き出すには具体的な目標が必要だ。年収を1000万円にするでもいいし、30室の1棟マンションの大家さんになるでもいい。どこまで自分のマンション・アパートを買い進めるかを決めておくことが大切だ。私の経験からいくと目標がはっきりしている方が銀行の受けはいいようだ。

私の場合は大きな声ではいえないが、毎年ベンツの最高クラスを1台買えるぐらいの収入をめざして大家さんをはじめた。年収にすると2000万円ほどか。これが私の最終目標だった。

年に2000万円のキャッシュが手元にのこるためには、税金を払う前のもうけが4000万円は必要だ。これだけの利益が出るようにするには、月に2000万円ぐらいの家賃が入ってこないと無理だ。そこから逆算すると銀行から20億円ぐらい借りないといけない。こういう理屈で、私はこの20年間で毎年1億ずつ銀行からおカネをかり、20棟ほどのマンション・アパートを建ててきた。

同じ相手と長く付き合い、一定のペースで借りていく

この1億ずつ20年かけて借りるというところが重要なポイントだ。これは1000万円ずつ10年と置き換えてもいいし、500万円ずつとしてもいい。とにかくここでも「ウサギとカメ」で、同じ不動産会社を通じて銀行と長期間にわたってつき合い、一定のペースで借りていくことが重要なのだ。

これは銀行から信用してもらうという意味でも重要だが、そのほかにも2つの意味で重要だ。

まずひとつは、ほかの部分でも繰り返し書いたように、じっくりと物件を選ぶこと。仮に銀行が私にいっきに20億円貸してくれたとしても、いちどにそれに見合うだけの優良物件をさがすのは難しい。よく、よほどの大金が手に入ったのか、不動産会社の営業マンに「何でもいいから、物件もってきて」と無茶なオーダーをしている人がいる。だが、そんなふうに声をかければ、集まってくるのは、問題をかかえたクズ物件ばかりだ。

もうひとつは、不動産取得税など翌年に一度に収めなくてはならない税金の問題だ。仮に20億円のマンション・アパートを一度に買ったら翌年収める不動産取得税は5000万円になる。すべての物件がうまく収益をあげられるとは限らないから、資金がショートし、翌年破綻することも十分考えられる。