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空室リスクが低く、収益率の高い「物件作り」のポイント

前回は、賃貸物件のプランニングとして「角部屋」にこだわるべき理由を取り上げました。今回は、空室リスクが低く、収益率の高い「物件作り」のポイントを見ていきます。

建ぺい率にこだわると、EV費用で損するケースも…?

敷地と建物の関係では、むやみに高い建物をたてないことも大切だ。土地には用途地域などの違いによって建てられる建物の大きさや高さが制限されている。だから世の中の大家さんは、容積率・建ぺい率いっぱいのマンション・アパートを建てたがる。また工務店など建てる側も、大きな建物を建てればそれだけ予算がふくらむから、そうしたプランを歓迎しがちだ。

 

しかし賢い大家さんは、容積率・建ぺい率が大きいからという理由だけで、むやみに高い建物を建ててはいけない。なぜか。それは一定の高さ以上になるとエレベーターが必要になるからだ。法律や条令で義務付けられてはいないものの、たとえば7階建ての賃貸マンションにエレベーターがなかったとしたら、高層部分は空き部屋ばかりになるだろう。

 

エレベーター(EV)は設置にもおカネがかかるし、常時動かすから電気代もかかる。さらに定期点検や修理などのコストも馬鹿にならない。それを考えると、たとえば4階建てにエレベーターをつけるより、戸数は減っても3階建てでエレベーターなしにした方がいい場合もあるのだ。

調査なしで作る「自己満足の物件」は空室リスクが高い

とはいえ不動産投資は失敗してはじめてわかるので、自分のマンション・アパートのプランニングではあまり考えすぎないことも大切だ。パートナーの不動産会社や工務店の意見をききながら、ひとつひとつ判断していけば、だれもが住んでみたいと思うような物件に仕上げられるという自信をもつことだ。それには物件に惚れ込むことが大切。

 

ただし、自己満足におちいらないこと。これだけはいっておきたい。大家さん業を長く続けていると、だれもがこんなふうに考えるようになるものだ。自分の賃貸マンション・アパートを、自分の思うように自由につくってみたいと。

 

それまでは、いろいろな人に話をきき、データも集め、実際に足を運んで現物をみて、と慎重にプランをねってきた大家さんが突然、人が変わったように珍妙な物件をつくりはじめることがある。

 

奇抜な外観や色、賃貸住宅には豪華すぎる照明、大きすぎるワンルームなど、自分は気にいっているようだが、すべて一人よがり。いくら腕のいい営業マンががんばっても、とても満室はむずかしそうな物件だ。

 

私は工務店のおやじという仕事柄、こうした物件をたまにみかけることがある。こうした自己満足物件の末路は、いうまでもない。人のやらないことをやることは大事だが、それが自己満足であってはいけないのだ。

株式会社町田工務店 代表取締役社長

大阪市出身。高校卒業後、父親が創設した町田工務店に入社。昼間は現場で働き、夜は夜間の大学に通い建築を勉強しながら、一級建築士の資格を取得。平成3年町田工務店の社長に就任した際に、パートナーや回りの人たちの大切さを実感。以来、実際に住まわれるお客様の顔が見える仕事を一層大事にし、そんなお客様に喜んでいただけることを日々の仕事の励みや喜び、やりがいとする。
安心安全はあたりまえ。「大切な家族を育む家づくり」「人と地球にやさしい家づくり」「次世代へ引き継ぐ家づくり」。そんな『こだわりの暮らし』を追求する。

著者紹介

連載工務店社長が伝授! 「ネット集客」で勝つ収益物件づくり

本連載は、2017年5月刊行の書籍『年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀

年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀

町田 泰次

幻冬舎メディアコンサルティング

資産形成の方法として特に不動産投資は安定性もあり人気だ。 だが、ハードルが高く手が出ない・・・ 特にサラリーマンなどは、失敗もできないため二の足を踏む人も多いだろう。 本作はそんな、サラリーマンにこそ知って欲し…

 

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