余命3カ月での不動産購入･･･「相続税対策」として有効か？

「本人の意思」による物件取得かどうかが重要に

Q：余命3カ月で物件を買っても相続税対策になる？

相続税対策を先延ばしにしているうちに、父が入院して余命宣告を受けてしまいました。今から相続税対策の物件を買っても、間に合うでしょうか？　また、どんな物件を購入したらいいのかも教えてください。

A：個人でかつ本人の意思で取得すれば相続税対策になる

個人で物件を取得すれば、取得した時点で相続財産は物件の相続税評価で評価されるため、たとえ相続発生の直前に購入したとしても評価減を図ることはできます。余命3カ月でも、極論をいえば亡くなる前日にでも、取得したその日に相続税対策が可能になるということです。もちろん、取得と契約だけではなく、登記まで終わっていたほうが望ましいので一定期間は必要になります。

なお、法人で取得した場合は不動産価格が相続税評価額で評価されるためには、取得後3年間が経過していることが必要になります（3年以内は、取得価格で評価）。そのため、法人での収益物件取得による相続税対策は、長期的に取り組む必要があります。

ただし、ここで重要なのは、本人の意思によって物件を取得したという事実です。相続開始直前になんらかの相続税対策がなされた場合、税務調査においては税金逃れを疑われる可能性があります。特に余命宣告を受け入院中の病人であったとなれば、物件の取得が本人の意思によってなされたのか否かが厳しく問われます。本人の判断能力なしで相続税対策商品を購入したとみなされた場合、それは本人ではなく相続人の行為（租税回避行為）だとして否認される可能性があるのです。

全室通常の賃貸借契約で「満室」の物件を選択

単なる土地やマイホーム物件ではなく、収益物件を購入することで、人に貸しているという性質上、相続税が大幅に評価減されますので、資産の評価が大きく下がることは先述の通りです。

しかし、この物件に「長期の空室」（オーナーさんが使用していたなど）があった場合などは、その空室の部分は実際には人に貸されていないので、その部分については貸家建付地としての評価減が受けられません。特に相続直前に収益物件を購入する場合は、全室通常の賃貸借契約で、かつ、満室である物件を選択すべきです。

なお、収益物件を購入して運営中に空室が出て、そのタイミングで相続が発生した場合でも、きちんとリフォームや募集活動を行っていれば「一時的な空室」として認められますので問題はありません。

国税庁の通達によれば、

「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分（一時的な空室と認められる部分）の範囲として、

1．各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか
2．賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたか
3．空室の期間、他の用途に供されていないか
4．空室の期間が課税時期の前後のたとえば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったか
5．課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

などの事実関係から総合的に判断するとなっています。

相続税対策として取得するタイミングについて話をしましたが、逆にいつまで持てばよいでしょうか？　相続税対策なのですぐに売却してしまってもよいのでしょうか？

これに対しては明確な規定はありませんが、相続発生後すぐに売却し換金するというのは、相続税を意図的に逃れるための租税回避行為とみなされ、税務調査があれば指摘され、否認されてしまいます。実際の事例においても相続発生後すぐに売却し、税務調査で指摘され否認されているケースもあります。

ですので、相続対策として取得するものの、一定期間は保有する必要があります。一定期間とは申告までの10カ月プラス一般的な税務調査期間3年を加味し、おおよそ4年以上は最低保有するべきです。