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個人・法人それぞれの「収益物件」を活用した相続対策

前回は、都心部の収益物件が「相続税対策」に最適な理由を解説しました。今回は、収益物件を活用した相続対策について、個人と法人双方の基本的なスキームを紹介します。

収益物件を購入して資産を圧縮、賃料で返済

◎個人の場合

 

個人の相続税対策として資産の評価を下げる方法を説明します。

 

たとえば個人で現金5億円の資産があるとして、この現金で5億円の収益物件を購入することで相続財産(この場合は5億円)の評価が2億5000万円などと下がり、課税対象額も下がります。現金で持っている場合と収益物件に換えた場合との評価の差が大きいほど節税効果が高くなります。具体的な事例で説明しましょう。実際に当社が取引した物件です。

 

東京の超都心部にある時価3億円の収益物件(賃貸マンション)です。この物件を取得し、現金3億円が不動産に換わるのですが、固定資産税の評価額は約1億5000万円でした。

 

つまり、3億円の現金をこの収益物件に換えるだけで、相続財産が1億5000万円減額するということです。最高税率の人であれば、相続税は評価額の55%ですから、節税額にすればおよそ8250万円になります。

 

 

 

借り入れで取得しても効果は同じです。借り入れした場合は、アパートローンの借入残額は債務として残りますので、「債務控除」として相続財産から差し引くことができます。当該物件が3億円で、アパートローンの残額が3億円あれば、相続税評価額は1.5億円の負債となり、この1.5億円の負債を他の資産と足し合わせることになります。

 

さらに収益物件のいいところは、借入金を賃料で返済できる点です。借入金が返済できなければその財産は担保として押さえられてしまいますが、収益物件は賃料が入ってくるため、評価を下げながら資産を守ることができるのです。

 

 

なお、個人で取得すれば、取得した時点で相続財産をその相続税評価で評価されるため、相続の直前に収益物件を取得することで資産の評価減を図ることも可能です。

 

なお、団体信用生命保険に加入している場合は、死亡時に借り入れがなくなってしまうために、相続財産を減らすという効果は得られません。むしろ借り入れのない不動産が残るので、財産は増えてしまいます。しかし1億円の現金を通常の生命保険として受け取ることに比べれば、収益物件の場合相続財産としての評価は現金よりは低くなり、相続税の負担は軽くなります。

「法人の財産の評価=自社株の評価」を下げる

◎法人の場合

 

収益物件の取得を法人で行えば、法人の財産の評価減を行うこともできます。法人の財産の評価減とは、すなわち株式の評価を下げるということです。

 

オーナー社長にとっては、自社株も重要な資産であり、個人の相続財産のなかで大きな割合を占めているケースも少なくありません。

 

特に、高齢に達したオーナー社長は、事業承継という問題に直面します。株式の承継を伴う事業承継においては、自社株の評価のコントロールも重要なのです。

 

いかに税金を抑えて後継者に株式を譲渡するかということは、会社の存続において非常に大きな問題です。

 

 

そこで、法人で収益物件を取得することによって、時価と評価額のギャップが生まれます。この差額部分が自社株の評価減につながる仕組みは個人の資産圧縮と同じです。

 

内部留保の3億円を使って3億円の収益物件を取得することで、先ほどの事例では1億5000万円程度まで評価を下げられます。加えて、減価償却費を計上できるため、それによって利益を減らし、株価を引き下げることも可能です。

 

ただし、気を付けなければならないのは、法人で収益物件を取得した場合は取得後3年を経過しなければ、その評価は適用されず実際の取得価額での評価となってしまう点です。個人の場合は収益物件を取得したその日に評価減が発生し、節税が実現できましたが、法人の場合は、より計画的な節税対策が必要です。

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

 

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