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現金で所有する場合と比べ、「資産の評価額」が下がる
Q：相続税対策になる物件、ならない物件は何が違う？
「不動産を買っておくと相続税対策になる」という漠然とした知識は持っていますが、不動産といっても土地から戸建て、一棟マンションまで様々です。実際に相続税対策に有効な物件とは、どんな物件なのでしょうか？ 相続対策になる物件とならない物件の見分け方を教えてください。
A：評価額と市場価格のギャップの大きい収益物件が相続税対策に向いている
収益物件は、相続税対策のためのツールとしても非常に大きな効果を発揮します。平成27年1月以降、相続税が増税されました。基礎控除額が4割も減額されたことで課税対象者が増え、最高税率は55％に引き上げられています。本書の読者にも、将来の相続税の問題に頭を悩ませている人は多いでしょう。
しかし、この問題も収益物件を活用することである程度クリアすることができます。収益物件を取得すれば、現金で所有する場合と比較して資産の評価額が下がります。ここでのポイントは、あくまでも資産の実際の価値が下がることではなく、資産の評価が下がるということです。現金3億円の評価は同じく3億円ですが、3億円の不動産の評価は3億円を大きく下回って評価されるということです。
土地の路線価は、一般的に時価の7～8割です。建物も同様なので、単純に考えれば現金で持っているより相続税額も2～3割少なくなります。現金を不動産に換えるだけで評価額が下がり、節税になるのです。
収益物件の場合はさらに、土地の上に建物が立っているため貸家建付地としての扱いになり、土地の評価が更地よりも大きく下がります。加えて、建物を入居者に賃貸しているため、建物の評価も下がります。現金を所有する場合と比較すると4～5割も資産の評価が下がることになります。この評価のギャップを利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。
この仕組みを個人で活用すれば、相続税の圧縮が可能となりますし、法人で活用すれば、株価（自社株）の評価減が可能となります。
なお、前述した通り減価償却によって法人の利益を圧縮することで純資産価格が下がり、結果として株価を下げる効果がありますので、ここで紹介する時価と評価減のギャップを利用した節税方法と併用すれば、大きく法人資産の評価を下げられることになります。
相続税評価額と市場価格のギャップが大きい物件を狙う
相続税対策になる物件とは、相続税評価額と市場価格（時価）とのギャップが大きい物件ということになります。繰り返しになりますが、あくまでもこのギャップを利用するのが相続税対策の基本であり、そのためには評価を下げるのが目的になるからです。
具体的には、特に都心部の物件が相続税の節税には向いています。地方の物件の場合、国の評価額よりも実際の市場価格（時価）が低いケースさえありますのでギャップが取れず相続税対策には向いていません。
また、収益物件は、土地の上に賃貸物件が立っていて人に貸していることで、貸家建付地として、相続税は評価減されます（借地権割合によって異なりますが、20％前後の評価減を受けられます）。
