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投資対象として需要が高まる「中型オフィスビル」の現状

今回は、投資対象として需要が高まる「中型オフィスビル」の現状を見ていきます。※ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社のシービーアールイー株式会社(CBRE)。本連載では、そのリサーチ部門が世界の不動産市場の最新情報をお伝えします。

新規供給が少なく、賃貸需要が安定している中小ビル

<SUMMARY>

 

●2018年以降、東京のオフィス市場では過去平均を上回る新規供給が3年続き、その殆どが大型ビル(グレードA)。これを背景に、グレードA賃料は2017年末以降、緩やかな下落傾向が続くとCBREは予想している。そのような中、今後は投資対象として中型ビルへの関心がますます高まると考えられる。

 

●中型ビル投資の魅力とは

 

✓中小企業を中心とする安定した賃貸需要

 オフィス系事業所の9割以上が従業員20人未満。

 

✓新規供給が少なく、需給バランス悪化のリスクは低い

 今後5年間に予定されている新規供給に占める中型ビル(グレードB)の割合は6%(賃床面積ベース)にとどまる。

 

✓大型ビルに比べて今後の賃料見通しは安定的

 グレードA賃料はむこう3年で15%程度の下落が予想されるのに対し、グレードB賃料は6%程度の調整にとどまるとみられる。

 

✓大型ビルに比べて高めの利回り

 中型ビルの利回り(キャップレート)は、プライム物件のそれを現状で50bpsあまり上回っていると推定される。

 

✓流動性の高さ

 2012年以降、中型ビルの売買取引件数は全体の17%で、大型ビル(9%)を上回る。

 

●2012年以降、海外投資家が取得した物件の8割が延床面積7,000坪未満のビル。海外投資家の間ではコアプラス投資への関心も高まっているため、今後も中型ビルに対する旺盛な需要が続くと考えられる。

都心の物件不足が、中・大型ビルの売買取引の増加要因

1.売買取引の現状

 

1-1.投資家は物件を求めて周辺エリアの中・大型ビルへ

 

近年、東京での不動産投資は都心エリアから周辺エリアに拡大している。東京23区のオフィスビル売買取引のうち、ここ数年は都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)が件数ベースで全体の8割前後で推移していた(図表1参照)。しかし、2016年から2017年上期にかけて都心5区の比率は低下傾向にある。都心の売り物件が少ないこと主な要因とみられる。

 

また、都心エリアの売り物件の不足は、売買されるオフィスビル規模の大型化にもつながっているようだ。オフィスビルの延床面積別に集計した取引件数の分布をみると(図表2参照)、延床面積2,000坪未満のビルは2015年まで7割を超えていたが、2016年以降は減少に転じ、延床面積2,000坪以上の中・大型ビルの割合が増加した。投資案件が不足するなか、投資家は運用資産を効率よく積み増すため、より大きなビルの取得に注力してきたとみられる。

 

[図表1]東京23区 オフィス売買取引件数のエリア別割合

出所:Real Capital Analytics、CBRE、Q2 2017
出所:Real Capital Analytics、CBRE、Q2 2017

 

[図表2]東京23区 オフィス売買取引延床面積別の件数割合

出所:Real Capital Analytics、CBRE、Q2 2017
出所:Real Capital Analytics、CBRE、Q2 2017

不動産価格の上昇により、中型ビルの需要が増加

1-2.大型ビル賃貸マーケットに変調の兆し、中型ビルマーケットの重要性高まる

 

少ない売買チャンスを活かすために周辺エリア、もしくはより大きいビルへと投資家の取得動向は変化してきた。しかし、足元の賃貸マーケットでは、大型ビルに変調の兆しがみられ始めている。

 

都心大型ビル(グレードA)の平均成約賃料の対前期比での変動率は、2014年Q2の+2.8%をピークに縮小傾向にある(図表3参照)。2018年以降に大量供給を控えているため、グレードA賃料が早晩下落に転じるという見方は売買市場でも一般的になりつつある。

 

一方、マーケットで重要性が高まっているのが中型ビルだ。ここ数年の不動産価格の上昇の結果、建設用地の取得も困難な状況にある。複数の大型デベロッパーが中型ビル開発を戦略的事業として進めているほか、既存の中型ビルに対するバリューアッド投資も活発に行われている。さらに、オフィスフロアの区分所有を対象にした投資サービスや、クラウドファウンディングを通じた不動産投資など、個人の資金を中型ビル投資に向けるプラットフォームも広がりつつある。

 

[図表3]東京23区 グレードAオフィス賃料予測

出所:CBRE、Q2 2017
出所:CBRE、Q2 2017

CBRE日本法人は、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やファシリティマネジメント(FM)などの18の幅広いサービスラインを全国規模で展開する法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーです。CBREの前身となった生駒商事が1970年に設立されて以来、半世紀近くに亘り、日本における不動産の専門家として、全国10拠点で地域に根ざしたサービスを展開してきました。

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CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社です(2016年の売上ベース)。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

写真は、リサーチ エグゼクティブディレクターの大久保寛氏。
CBREのリサーチ部門の責任者として、オフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場ならびに売買市場のリサーチ業務を統括。製鉄会社および投資銀行勤務を経て1997年から2013年まで証券アナリストとして株式リサーチ業務に従事。2000年からはJREITを中心に不動産セクターを担当。UBS証券、ゴールドマンサックス証券、マッコーリーキャピタル証券、みずほ証券を経て、2013年10月より現職。

著者紹介

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