前回は、「ホノルルレールトランジットプロジェクト」の概要を紹介しました。今回は、ハワイ不動産にかかる「固定資産税」について詳しく解説します。
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ホノルルの固定資産税率はハワイの中でも一番低い!?
ハワイ不動産を所有する際に、発生する維持コストには何があるでしょうか？ 大きく分けると、①固定資産税、②管理費、③光熱費、④会計コストが発生します。今回は、ハワイの「①固定資産税」に関する仕組みについて解説します。
ハワイの固定資産税の会計年度は、毎年7月1日を期首、翌年6月30日を期末とした1年間となっています。「2017年度固定資産税」というのは、2017年7月1日から2018年6月30日までの税金ということです。固定資産税は国税ではなく、いわゆる地方税ですが、アメリカに50ある州の下位行政区分であるCountyという地方行政組織単位で管轄されているため、一言でハワイ州と言っても、オアフ島とハワイ島、マウイ島、カウアイ島では税率も資産区分も様々です。
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下記図表をご覧頂くと、皆様が一般的にイメージされる「ハワイ」はHonolulu Countyに属したオアフ島のホノルル市に該当します。また、ハワイの不動産を所有する、というと基本的にはコンドミニアムや戸建てなどの住居になるかと思いますが、そちらは「Residential」というClassになります。
［図表］固定資産税率
その「Residential Class」で税率を比較すると、ホノルルが固定資産税評価額1,000ドルあたり3.50ドルということで、固定資産税率は0.35％となります。同様に見ていくとマウイ島が0.53％、ハワイ島が1.05％、カウアイ島が0.605％ということになりますので、実はホノルルが一番税率は低いということが分かります。
ただし、日本人投資家目線では一点注意事項があり、所有物件が「主たる住居」では無い場合、かつ、当該物件の固定資産税評価額が1,000,000ドル以上の場合には、通常のResidential Classではなく、「Residential A」というClassに分類されることとなります。その場合、税率は0.35％ではなく、0.6％が適用されますので、他の島と同等の税率となります。
固定資産税の評価替えは毎年10月1日に行われる
本連載でも度々お話しをさせて頂いているホテルレジデンスはどうなるのでしょうか。ホテルレジデンスは、純粋なResidentialとは違い、ホテルとしての商業利用される不動産になります。そのため、ResidentialでもResidential Aでもなく、「Hotel&Resort」という商業用のClassへ分類され、税率としては1.29％が適用されます。
なお、Trump Hotel WaikikiやThe Ritz-Carlton Residences Waikiki Beachなどの不動産を購入し、ホテルとして稼働させず純粋に別荘利用をすることも可能ですが、その際にはProperty Class Change（用途変更）手続を行うことで、Hotel&ResortからResidentialもしくはResidential Aへの変更が可能になります。
日本の固定資産税の標準税率は、固定資産税評価額の1.4％ですので、単純に税率を比較すると日本よりもハワイの方が低くなります。ただし、日本の場合は【実勢価格＞公示価格＞固定資産税評価額】という形で、実際の不動産の売買価格に対して、固定資産税評価額はざっくり50％程度になることが多いこと、また、課税に際して様々な軽減措置（住宅用地の軽減措置・新築住宅に対する固定資産税軽減措置等）が用意されているため、実感として日本の固定資産税の重税感はそこまで大きくないといえます。
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日本の固定資産税は3年に一度評価替えを行いますが、ハワイでは毎年10月1日に行われます。ハワイには日本のような公示地価や路線価のような指標は存在していないため、固定資産税評価額は基本的には実勢価格に近いところになるケースが多いようです。
『ハワイの一般居住者の「所得水準」とは？』でハワイの物価・生活費は非常に高い、というお話しをさせて頂きましたが、こと固定資産税に関しては、なんと全米一安い州となっています。最も固定資産税が高いニュージャージー州、次いで、シカゴを擁するイリノイ州では、ハワイに比べると実に7～8倍程度の固定資産税が課されます。実はハワイの固定資産税は全米で比べると相当安いのです。確かにハワイは不動産価格をはじめ、生活費・光熱費はかなり高いほうになりますが、所有後の固定資産税の割安感は際立つものになっており、上手くバランスをとっています。
不動産を所有する上で、固定資産税というのは維持コストの中でも大きな割合を占めるコストかと思います。長期で保有すればするほどボディーブローのように重くのしかかってくる費用ですので、そのコストが全米一安いハワイをご検討されてはいかがでしょうか。
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