やはり人口減小が大きなネックになる国内不動産投資

日本国内の不動産への投資を手がけている人は珍しくありません。例えば、外資系企業に勤めている私の友人の何人かは、本業からの収入をカバーするために不動産を使った資産運用をしています。日本の不動産はローン金利が低いことから、ローンを組んでレバレッジをかけやすいという利点があります。

しかし、日本には人口減少という大きな問題があり、全体として住宅に対する需要は減少していくことが予想されます。したがって、長期的には物件やエリアによって賃貸市場に大きな格差が発生すると考えられ、投資対象の選択が非常に難しいというのが現実です。

つまり日本の不動産マーケットは全体で見れば、ベータによる収益がマイナスになる可能性があり、個別の物件からアルファを得ることができたとしても、トータルで収益を得るのが難しいと考えられるのです。

たとえて言えば、日経平均が下がっている市場で日本株の個別銘柄を選択するのと同じです。いくら銘柄選択能力があっても、全体が下がっている中で収益を上げるのは困難です。逆に、日経平均が上昇している相場であれば、銘柄選択能力に劣っている場合であってもそれなりの収益を上げることができます。

不動産には価格が歪んだ状態が放置されているケースが珍しくありませんが、国内不動産よりも、海外不動産のほうがその歪みを収益に結び付けやすいと言えます。

成長性の高い地域の物件購入でキャピタルゲインを狙う

海外不動産投資のメリットについてまとめると、キャピタルゲイン、インカムゲイン、そしてタックスメリットの3つに集約できます。

①キャピタルゲイン

成長性の高いエリアの不動産を取得することによって、将来の値上がりから得られる収益です。新興国の経済成長率は、先進国に比べ一般に高くなっています。書籍『究極の海外不動産投資』で取り上げる投資対象国を例に取れば、フィリピンやカンボジアは6〜7％台の成長率、タイやマレーシアでも4〜5％程度の成長率は今後も期待できます。また、先進国の中でもアメリカは、州によって地域差がありますが、一般に南部の州のほうが人口増加と成長率が高い傾向にあります。私が注目しているアメリカのテキサス州も、成長率は3％程度あります。

あるいは、中古物件を購入し、リノベーションを行うことによって物件価値を高め、値上がり益を狙う方法もあります。海外の不動産の場合、家賃収入から物件価格を算出する場合が多く、家賃収入アップによる物件価値向上という方法でキャピタルゲインを実現することができるのです。

②インカムゲイン

購入した物件を賃貸に出すことによって、家賃収入から得られる収益です。海外不動産のインカムゲインの特徴として、家賃収入が将来的に上昇する可能性があることが挙げられます。インフレが進み、所得水準が上がるにつれ、家賃も上昇していくのは新興国では珍しいことではありません。また、先進国においても、賃貸住宅の需給がタイトになると家賃が引き上げられることがあります。通常1年単位で賃貸契約が更新されますので、その際に家賃の見直しをすることが可能です。

③タックスメリット

不動産投資の他の資産にはない特徴として、減価償却があります。これは購入した不動産の建物部分を法律で定められた年数によって費用として計上できる税制上の取り扱いです。特に、築年数が22年を超えた中古木造建築物の場合、4年間で償却することが認められています。減価償却費用は給与所得による課税対象額と相殺できますので、所得の大きな人にとっては節税メリットとなるのです。

ここまで説明してきたように海外不動産投資は、日本人のこれからの資産運用の投資対象としてもっと注目されるべきだと思います。しかし、日本国内では海外不動産投資に関する正確な情報がなかなか得にくく、投資をしたくてもどうやって投資対象を見つけたらよいのかもわからないというのが現状です。

次回からは、海外不動産投資の投資対象の見極め方について、詳しく説明していきます。

［図表］海外不動産投資3つのメリット