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ローンを組まず、売主ファイナンス付きアパートに投資
前回の続きです。
50歳の外資系企業役員のAさん（男性）は、5億円の金融資産を持っていました。現状、大半を日本の株式と投資信託で運用していますが、これだとすべて円建て資産になってしまい、円安が進んだ時の為替リスクがあります。
そこで、ポートフォリオの安定性を高める上でも、金融資産だけでなく、不動産という実物資産を組み合わせます。また、不動産も日本国内ではなく海外の物件に投資することによって、通貨分散も同時に図っていこうという狙いです。経営者である以上、日本から離れることはできず、海外の不動産物件を取得したとしても、そこに住むわけにはいきません。ですから、購入する不動産物件はアパートなどの集合住宅にして、その部屋を賃貸に回します。そうすれば、定期的に家賃収入を得ることができます。
問題は、アメリカの銀行では外国人がローンを組むことへのハードルが高いということです。最近は外国人でもローンが組めるようになったのですが、審査に時間がかかりますし、借りる側の属性、例えば勤め先などの履歴も問われます。また、自営業だと、なかなか審査が通らないのが実情です。
その解決策として「売主ファイナンス付きアパート」を探すことになりました。
これには2つのパターンがあって、ひとつはアパートの売主からお金を借りる方法。もうひとつが、売主がローンで物件を取得していて、まだその残債がある場合、そのローンを引き継ぐ方法です。
Aさんが投資した物件では、売主のローンを引き継ぐことによって次の条件で資金の手当てを行いました。
●物件購入価格＝175万ドル
●頭金＋クロージング費＝45万ドル
●売主ファイナンス額＝130万ドル
この物件は、グロス利回りが21％で、ネット利回りが9％です。ネット利回りというのは、すでに説明したように、家賃収入から諸々の諸経費を差し引いた残りのキャッシュフローが、投資元本に対して何パーセントなのかを示しています。
これだけ大きなギャップがあるのはなぜかというと、この物件の住民は年収的に3万ドルから4万ドル程度のブルーカラーの労働者が中心なので、家賃滞納のリスクがあり、それがネット利回りを大きく押し下げているからです。
今後は家賃を現状の600ドルから750ドル程度まで引き上げること、物件を修繕し、バリューアップを図ることといった戦略を検討し、それを順次実行していく予定です。グロス利回りが21％もありますから、そこで生じているキャッシュフローを投資に充てれば、魅力的な物件になっていく可能性が高いと思われます。
［図表1］テキサス不動産投資をしたＡさんの収支
経済的にも気候的にも魅力ある投資先、カリフォルニア
カリフォルニア州の面積は全米第3位で、日本の約1.1倍。人口は全米第1位で3725万人が住んでいます。アメリカ国民の8人に1人がカリフォルニア州に住んでいる計算になります。また、アメリカで人口の多い20都市のうち4都市が、カリフォルニア州の都市で、ロサンゼルス、サンディエゴ、サンノゼ、サンフランシスコがそれです。
2012年時点で、州内総生産は約2兆ドル。成長率は5％近くもあります。カリフォルニア州のGDPは、国際比較でも高い水準にあり、イタリアとほぼ同じです。また、フォーチュン誌が選ぶ全米上位500社の「フォーチュン500」にランクインしている企業が、一番多いのも特筆すべき点でしょう。
具体的にカリフォルニア州にはどういう産業が多いのかというと、サービス、不動産、情報産業が中心で、流通、製造業、金融を加えると、州内総生産の約8割を占めています。なお、農業が州内総生産に占める比率は1.6％程度です。
カリフォルニア州に本拠地を構えている企業は、アップル、アドビシステムズ、EBay、インテル、ウォルト・ディズニー・カンパニー、オラクル、グーグル、シスコシステムズ、シマンテック、ヒューレット・パッカードなど、枚挙に暇がありません。いずれもアメリカだけでなく、世界的に有名なグローバル企業ばかりです。
世界有数の企業が、これだけひとつの州に集まっているというのは、ファンダメンタルズ的にも非常に強い州であることを意味します。
［図表2］カリフォルニアの概要
