RCマンションと木造アパート 投資で儲かるのはどちらか?

今回は、投資物件として選ぶなら、「RCマンション」と「木造アパート」ではどちらが良いのかを見ていきます。※本連載では、キャピタリー・アドバイザリー株式会社不動産投資部長 和田一人氏の著書『儲かる不動産投資の教科書』(扶桑社)の中から一部を抜粋し、本当に価値のある不動産を見分ける理論的な評価方法を、初心者でもわかりやすい事例を紹介しながら、その根拠となる評価基準を解説します。

RCよりも木造のほうが高い「ネット利回り」

RCとは、「鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete)」の略称です。まさにその名の通りで、柱や梁などに鉄筋の入ったコンクリートが使用されており、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に優れているのが特徴です。

 

これに対し、木造アパートのほうは誰もが容易にイメージできそうですから、特に説明は無用でしょう。無論、前述した耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に関して、RCに太刀打ちできないことも誰もが納得すると思います。

 

だとすれば、長い目で見てもRCマンションのほうが儲かりそうだと考えがちですが、それは早計でしょう。なぜなら、同じ表面利回りなら、木造のほうがRCよりも「ネット利回り」は高くなるからです。ここでも費用の違いが大きく影響を及ぼしているのです。

 

RCは建設費用のみならず、広い共用部の清掃コスト、エレベーターの保守点検(法的義務)・貯水槽などのメンテナンスコストもかさみますし、建物にかかる固定資産税も高くなります。堅牢な造りになればなるほど、そして建物の規模が大きくなればなるほど、初期投資のみならずその後のコストもおのずとかさむようになるのです。それらを踏まえて「ネット利回り」を計算すると、同じ表面利回りの木造アパートと比べて、どうしても低い数値になってしまいます。

リスクを取って大きく儲けたいならRCだが・・・

つまり、「ネット利回り」だけで判断するなら、木造アパートに軍配が上がるわけです。

 

ただし、冒頭でも触れたように、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性も軽視できないポイントでしょう。一般的に、木造よりもRCのほうが入居率は高いと言われています。

 

空室リスクが低いほうが儲かる可能性が高いとも言えますが、私は不動産投資のリスク全体を考えた場合、コスト構造が一番大切だと考えています。賃料単価に対するコストが低いほうがリスクは少ないといえます。

 

特に築年がたてばたつほど、修繕費はかなりの負担となってきます。一般的に木造よりもRCのほうが賃料単価は高くなりますが、賃料が多少高いくらいでは割に合わなくなる可能性があります。

 

とはいえ、タイミングによって、RCは売却で大きく儲けを出すことができます。そういう意味では、リスクを避けるなら木造、リスクを取って大きく儲けたいならRCとも言えるでしょう。

 

[Point!]

大きく儲かることがあるのはRCともいえるが、木造のほうが損をするリスクが小さく、安定して儲かる!

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    キャピタル・アドバイザリー株式会社 不動産投資部長

    世界有数のコンサルティング会社KPMG FASで、破たん金融機関の資産査定における不動産評価の責任者として、評価基準の作成、評価指導に当たる。その後、不動産ファンド会社グローバル・アライアンス・リアリティに移籍してアセットマネージャーとして頭角を現し、上場不動産ファンド会社アセット・マネジャーズ(現いちごグループ)にて収益不動産の投資責任者を担う。累計1000億円以上の投資実績を持ち、鑑定評価を含む評価実績は1万件以上を誇る「不動産評価」のプロ。収益不動産投資、仲介、M&Aを行うほか、個人へのコンサルティングも手掛ける。

    著者紹介

    連載儲かるのはどっち?~本当に価値ある投資物件の見分け方

    本連載は、2016年2月刊行の書籍『儲かる不動産の教科書』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

    儲かる不動産投資の教科書

    儲かる不動産投資の教科書

    和田 一人

    扶桑社

    新築物件VS中古物件、RCマンションVS木造アパート、ファミリータイプVSワンルーム、オフィスVSレジデンス、固定金利VS変動金利…。本当に儲かるのはどっち? 真のプロだけが知っている、本当に価値ある投資物件の見分け方を伝…

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